citydev.brussels : audit de la réforme de l'État

Date : 2026-03-31 Catégorie : Région bruxelloise. Institutions Statut proposé : 🟠 Réformé : intégrer dans une seule société bruxelloise de développement

Phase 1 : recherche approfondie

1A. De quoi s'agit-il exactement ?

Nom officiel : Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) / Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), opérant sous la marque citydev.brussels (depuis 2013).

Base juridique : créée à l'origine par la loi du 15 juillet 1970. Réformée, son cadre actuel est fixé par l'ordonnance du 20 mai 1999 relative à la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (Moniteur belge, 29 juillet 1999). Statuts publiés au Moniteur belge le 5 février 2000.

Forme juridique : organisme pararégional de droit public de type B doté de la personnalité juridique, constitué pour une durée indéterminée. Là où l'ordonnance ne prévoit rien, ce sont les lois coordonnées sur les sociétés commerciales qui s'appliquent.

Niveau de pouvoir : Région de Bruxelles-Capitale.

Structure de gouvernance :

• Conseil d'administration : 24 membres. 6 nommés par le Gouvernement bruxellois, 6 par la Conférence des Bourgmestres, 12 répartis paritairement entre organisations patronales et syndicales.
• Ministre de tutelle : le secrétaire d'État à la Transition économique (le contrat de gestion actuel est signé par le Ministre-Président Rudi Vervoort et la secrétaire d'État Barbara Trachte).

Personnel : ±100-110 collaborateurs (en 2015/2016, il y avait 102 membres du personnel selon le rapport de la Cour des comptes). Parmi eux, 35 % étaient contractuels. Les chiffres ETP récents exacts ne sont pas disponibles publiquement.

Budget/Dotation : la dotation régionale exacte n'est pas détaillée publiquement, mais dans le budget 2026 la dotation à citydev a été réduite de 5 millions d'euros dans le cadre des économies bruxelloises. Le contrat de gestion 2021-2025 fixe les objectifs opérationnels et les engagements financiers.

Implantation : Place Saint-Lazare 2, 1035 Bruxelles (ancienne fabrique de tabac Gosset à Molenbeek-Saint-Jean). Numéro d'entreprise : 0316.381.039.

1B. Que fait-il en pratique ?

Citydev.brussels a trois missions principales :

1. Expansion économique (espaces d'activité) :

• Gère un portefeuille immobilier de ±200 hectares de parcs d'activités répartis sur 45 sites
• 75.000 m² d'espaces d'activité
• 25 parcs industriels, 4 parcs scientifiques
• 8 centres d'entreprises et 4 incubateurs
• ±190 hectares de terrains et 212.000 m² de bâtiments destinés aux activités économiques
• Objectif : attirer et ancrer des entreprises qui créent de l'emploi à Bruxelles
• Densité d'emploi minimale : 50 personnes/hectare (production matérielle) ou 75/hectare (immatériel)

2. Rénovation urbaine (logements) :

• Construit depuis 1988 des logements acquisitifs subventionnés pour les revenus moyens
• Contrat de gestion 2021-2025 : mettre au moins 1.000 logements sur le marché d'ici 2026
• 200 logements zéro énergie
• Au moins 20 % en emphytéose
• Les partenariats public-privé comme modèle standard

3. Projets mixtes :

• Combine logements, espaces d'activité, équipements collectifs, commerces, écoles, hôtels, culture et centres médicaux dans un seul projet de quartier

Chevauchements avec d'autres institutions bruxelloises : Le « public » de citydev se recoupe avec celui de plusieurs autres OIP et institutions :

• SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale) : logements sociaux locatifs (citydev fait de l'acquisitif. Mais la frontière s'estompe dans des projets mixtes comme Passer et Dames Blanches)
• Fonds du Logement bruxellois : prêts hypothécaires et logements locatifs pour les bas revenus
• Community Land Trust Bruxelles : logements abordables par l'emphytéose
• hub.brussels : développement économique et exportation (chevauchement avec le volet expansion économique)
• Innoviris : recherche et innovation (chevauchement avec les parcs scientifiques)
• perspective.brussels : planification et stratégie territoriales
• urban.brussels (SAU-MSI) : permis d'urbanisme et contrats de rénovation urbaine
• finance.brussels (SFAR) : investissements immobiliers

Au total, au moins 6 institutions régionales sont actives dans la construction de logements publics à Bruxelles, et au moins 5 dans le développement économique et la planification territoriale.

Indicateurs de performance : le contrat de gestion 2021-2025 contient des objectifs (1.000 logements, 5 projets pilotes d'expansion économique, 4 projets pilotes de rénovation urbaine, 200 logements zéro énergie), mais il n'existe aucun tableau de bord public affichant l'avancement en temps réel. En 2019, citydev annonçait avoir construit 1.200 logements en cinq ans. Un résultat positif, mais largement dépendant du pipeline de projets.

1C. Comparaison internationale

Pays-Bas. Regionale Ontwikkelingsmaatschappijen (ROM, sociétés régionales de développement) :

• 9 ROM, chacune détenue conjointement par l'État néerlandais (ministère EZK) et la province
• Ensemble, ±400 collaborateurs (2020), en hausse depuis 310 (2016)
• Subside de fonctionnement : 28 millions d'euros (2020), en hausse depuis 20 millions d'euros (2016)
• En 2024, les ROM ont investi ensemble 215 millions d'euros dans 367 entreprises innovantes
• Différence cruciale : les ROM ne construisent pas de logements. C'est la tâche des communes et des woningcorporaties (sociétés de logement social). Les fonctions sont séparées.
• Évaluation par la Tweede Kamer (2016-2020) disponible. Reddition de comptes transparente

Danemark. Copenhague :

• Pas d'agence distincte pour le développement urbain. Les fonctions sont intégrées à l'administration communale via le Department of Urban Development.
• L'Ørestad Development Corporation (ODC) était une joint-venture ciblée (55 % commune, 45 % État) pour un seul projet de développement territorial précis, pas une agence permanente.
• Différence cruciale : des structures temporaires, liées à un projet, plutôt que des institutions permanentes.

Allemagne. Berlin/Hambourg (villes-États) :

• Berlin et Hambourg ont, comme villes-États, une échelle comparable à celle de Bruxelles.
• Le développement urbain relève de la Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Berlin) et de la Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Hambourg) : intégré à l'appareil administratif ordinaire, pas dans une agence distincte.
• Pas de parastatal distinct combinant parcs d'activités et construction de logements.

Suisse/Autriche :

• Des villes-États comparables (Vienne, Genève) organisent le développement urbain au sein même de l'administration municipale, pas via des parastataux distincts.

Conclusion de la comparaison internationale : nulle part dans les pays de comparaison une seule institution ne combine parcs d'activités et construction de logements subventionnés. Les fonctions sont soit séparées (Pays-Bas), soit intégrées à l'administration ordinaire (Danemark, Allemagne), soit liées à un projet et temporaires (Copenhague/Ørestad).

1D. Problèmes et critiques

Rapport de la Cour des comptes 2016. « Graves dysfonctionnements » : La Cour des comptes a publié en novembre 2016 un rapport accablant sur le fonctionnement interne :

1. Recrutement sans procédures : pas de réserve de recrutement, offres d'emploi non publiées, recrutement sur la base de « candidatures spontanées récentes ». Violation de l'égalité entre les candidats
2. Exigence de diplôme ignorée : un expert a été recruté « sans le diplôme requis »
3. Promotions par simple modification de contrat : des collaborateurs de niveau B ont été promus au niveau A par une simple adaptation de contrat dès l'obtention d'un diplôme
4. Nombre excessif de cadres : 28 des 102 collaborateurs occupaient une fonction dirigeante. 1 manager pour 3,5 collaborateurs. Certains départements avaient à la fois un directeur et un chef de département pour un seul collaborateur.
5. Prime de rendement sans mesure : 101 des 102 collaborateurs recevaient la prime, 91,5 % au montant maximum, sans mesure objective de la productivité
6. Personnel de cabinet doublement rémunéré : deux collaborateurs détachés dans des cabinets ministériels continuaient de percevoir leurs primes de direction et de rendement de citydev
7. Suppléments discriminatoires : indemnité de vie chère de 241,26 €/mois réservée à ceux qui habitent à Bruxelles (discriminatoire)
8. Double indemnité de déplacement : forfait mensuel de 100 € plus remboursement des frais réels

Après le rapport, un nouvel organigramme a été introduit en 2018.

Problèmes structurels :

• La combinaison de deux missions principales sans lien entre elles (parcs d'activités + construction de logements) rend l'institution difficile à évaluer et à piloter
• Un conseil d'administration de 24 membres est disproportionné pour une organisation de ±100 collaborateurs
• Chevauchement avec plus de 5 autres institutions bruxelloises, tant dans le logement que dans le développement économique
• Pas de tableau de bord public en temps réel avec des indicateurs de performance
• Le contrat de gestion sert d'instrument de pilotage, mais les possibilités de sanction sont limitées quand les objectifs ne sont pas atteints

Cycle d'économies 2026 : dotation réduite de 5 millions d'euros. Signe que même le Gouvernement bruxellois voit l'institution comme un gisement d'économies.

Phase 2 : évaluation au regard des neuf principes

Synthèse : 0 ✅ · 4 ⚠️ · 5 ❌

Principaux gains :

1. Simplicité dégrouper les deux missions principales et les intégrer dans moins d'institutions
2. Transparence un tableau de bord public avec les résultats et les finances
3. Éprouvé à l'étranger passer au modèle néerlandais ou danois

Phase 3 : la proposition de HART

3A. Classification

🟠 Réformé dégrouper et intégrer dans deux structures rationalisées

3B. Proposition concrète

Ce qui change :

1. L'expansion économique (parcs d'activités, incubateurs, parcs scientifiques) est intégrée dans un hub.brussels renforcé, déjà responsable du développement économique, de l'exportation et du tourisme. Naît ainsi un point de contact unique pour les entreprises qui veulent s'implanter à Bruxelles. Du conseil à l'implantation (hub.brussels) à l'espace physique (l'ex-portefeuille citydev). Le modèle néerlandais des ROM sert d'inspiration : une seule société régionale de développement par région, qui investit, facilite et gère les parcs d'activités.

2. La rénovation urbaine (logements subventionnés) est intégrée dans une Société bruxelloise du logement renforcée, une fusion des fonctions de construction de logements de citydev, de la SLRB, du Fonds du Logement bruxellois et du CLT Bruxelles. Sur le modèle néerlandais (woningcorporaties + politique communale du logement), il n'y a plus qu'un seul acteur public du logement par Région, qui offre tant la location sociale que l'acquisitif abordable.

3. Le conseil d'administration de 24 membres disparaît. Les institutions intégrées reçoivent chacune un conseil compact de 9 membres maximum, avec des responsabilités claires.

4. Un tableau de bord public avec des KPI en temps réel : combien de logements livrés, combien d'entreprises implantées, taux d'occupation des parcs d'activités, ratio d'emplois par hectare.

Vers quel niveau : l'entité fédérée bruxelloise (le niveau régional est maintenu, mais simplifié en interne).

Modèle international : Pays-Bas (les ROM pour le développement économique, les woningcorporaties pour le logement) + Copenhague (structures de développement liées à un projet).

Gain d'efficience estimé :

• Élimination du chevauchement dans la construction de logements : au moins 6 institutions → 1, économie sur les frais de structure, les conseils et le management
• Un seul guichet pour les entreprises : hub.brussels + portefeuille citydev → décisions plus rapides, moins de renvois
• Économie sur les frais d'administration : un conseil de 24 têtes → des conseils de 9 têtes maximum
• Estimation prudente : 3 à 5 millions d'euros par an d'économie sur les frais de structure et les coûts de coordination

Trajet de mise en œuvre :

• Phase 1 (années 1-2) : modification légale de l'ordonnance de 1999, approbation du processus de fusion au Parlement bruxellois
• Phase 2 (années 2-3) : transfert du portefeuille d'entreprises vers hub.brussels, du portefeuille de logements vers la nouvelle Société bruxelloise du logement
• Phase 3 (années 3-4) : liquidation de citydev.brussels comme entité distincte, personnel intégré dans les institutions d'accueil

Phase 4 : point du programme (texte prêt pour le site)

Partie A : le point du programme

citydev.brussels. Réformé La société bruxelloise de développement qui combine parcs d'activités et logements est dégroupée. Les parcs d'activités vont vers hub.brussels, les logements subventionnés vers une seule nouvelle Société bruxelloise du logement. Deux missions, deux institutions professionnelles. Au lieu d'une seule qui fait tout à moitié.

Partie B : l'explication

Comment cela fonctionne aujourd'hui

Citydev.brussels est une institution publique bruxelloise créée en 1974 qui combine deux missions fondamentalement différentes : la gestion de parcs d'activités (200 hectares, 45 sites, 25 parcs industriels) et la construction de logements acquisitifs subventionnés pour les revenus moyens. L'institution compte quelque 100 collaborateurs, est pilotée par un conseil d'administration de 24 membres et travaille sur la base d'un contrat de gestion quinquennal avec le Gouvernement bruxellois. Juridiquement, c'est un organisme pararégional créé par l'ordonnance du 20 mai 1999.

Ce qui ne va pas

Le premier problème est la combinaison illogique des missions. Gérer des parcs d'activités et construire des logements sont deux expertises totalement différentes. D'autres publics, d'autres marchés, d'autres réglementations. Aucun pays comparable ne combine ces fonctions dans une seule institution. Aux Pays-Bas, une ROM (Regionale Ontwikkelingsmaatschappij) fait le développement économique, tandis que les woningcorporaties construisent les logements. À Berlin et à Hambourg, le développement urbain est tout simplement logé dans l'administration urbaine ordinaire.

Le deuxième problème est le morcellement bruxellois. Citydev n'est qu'une des au moins six institutions actives à Bruxelles dans la construction de logements publics : à côté de citydev, il y a aussi la SLRB (logements sociaux locatifs), le Fonds du Logement bruxellois, le Community Land Trust, finance.brussels et urban.brussels. Un Bruxellois qui cherche un logement abordable doit faire le tour de six guichets. Pour les entreprises qui veulent s'implanter, il y a chevauchement avec hub.brussels (conseil économique) et Innoviris (soutien à l'innovation). Perspective.brussels fait la planification territoriale. Résultat : personne n'est vraiment responsable, et tout le monde renvoie plus loin.

Le troisième problème est la gouvernance interne. La Cour des comptes a publié en 2016 un rapport accablant sur citydev : des recrutements sans appel à candidatures, un expert désigné sans le diplôme requis, 1 dirigeant pour 3,5 collaborateurs, et 101 des 102 membres du personnel recevant une prime de rendement au montant maximum. Sans la moindre mesure objective des prestations. Après le rapport, l'organigramme a été réformé, mais les problèmes structurels. Un conseil d'administration de 24 membres pour 100 collaborateurs, pas de tableau de bord public. Subsistent.

Comment cela fonctionne ailleurs

Aux Pays-Bas, il existe neuf Regionale Ontwikkelingsmaatschappijen (ROM), chacune fruit d'une collaboration entre l'État et la province. Ensemble, elles comptent ±400 collaborateurs et ont investi en 2024 215 millions d'euros dans 367 entreprises innovantes. Elles se concentrent exclusivement sur le développement économique : restructurer des parcs d'activités, financer des start-up, stimuler l'innovation. La construction de logements est un circuit entièrement séparé, via les woningcorporaties et la politique communale du logement. Cette séparation crée de la clarté : les entreprises savent où s'adresser, les candidats au logement aussi.

À Copenhague, il n'existe pas d'agence de développement permanente. Le développement urbain est intégré à l'administration communale. Pour des grands projets spécifiques, une société de développement temporaire est créée. Comme l'Ørestad Development Corporation. Elle disparaît dès que le projet est terminé. Pas de frais de structure permanents, pas d'institution qui se perpétue elle-même.

Ce que HART propose

Étape 1 : dégrouper citydev.brussels en deux volets.

Les parcs d'activités, parcs industriels, incubateurs et parcs scientifiques (200 hectares, 45 sites) vont vers un hub.brussels renforcé. Naît ainsi une seule société bruxelloise de développement économique. Du conseil à l'implantation jusqu'à l'infrastructure physique. Sur le modèle des ROM néerlandaises.

La construction de logements subventionnés est intégrée dans une nouvelle Société bruxelloise du logement qui rassemble tous les acteurs publics du logement : citydev (logements acquisitifs), la SLRB (location sociale), le Fonds du Logement bruxellois (prêts) et le CLT Bruxelles (emphytéose). Un seul guichet, une seule liste d'attente, un seul point de contact.

Étape 2 : remplacer le conseil d'administration de 24 membres par des conseils compacts de 9 membres maximum par institution d'accueil.

Étape 3 : rendre obligatoire un tableau de bord public avec des KPI. Logements livrés, entreprises implantées, taux d'occupation, chiffres de l'emploi. Pour que chaque Bruxellois puisse voir en temps réel ce que rapporte l'argent de ses impôts.

Ce que cela rapporte

Six institutions du logement n'en font plus qu'une. Le Bruxellois qui cherche un logement abordable a désormais un seul point de contact au lieu de six. Les entreprises qui veulent s'implanter à Bruxelles s'adressent à hub.brussels et y trouvent tout : conseil, financement et espace physique. L'économie sur les frais de structure, les doubles conseils et les coûts de coordination est estimée à 3 à 5 millions d'euros par an. Mais le vrai gain se situe dans la rapidité : moins de renvois, moins de spaghetti institutionnel, des décisions plus rapides. Dans une ville qui se débat avec une pénurie de logements abordables et avec des entreprises qui partent, ce n'est pas un luxe mais une nécessité.

Phase 5 : sources