CoDT (Code du Développement Territorial) : aménagement du territoire en Wallonie

Date de l'audit : 2026-03-30 Catégorie : Entité fédérée wallonne. Énergie et aménagement du territoire Statut : 🟠 Réformé : réorganiser en profondeur

Phase 1 : recherche approfondie

1A. De quoi s'agit-il exactement ?

Le CoDT (Code du Développement Territorial) est le code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du développement territorial. C'est la colonne vertébrale juridique qui détermine comment et où l'on peut construire, transformer et développer en Wallonie.

Nom officiel : Code du Développement Territorial (CoDT) Base juridique : décret du 20 juillet 2016, entré en vigueur le 1er juin 2017. Il remplace l'ancien CWATUPE (Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Énergie), qui servait de base depuis 1984. Niveau de pouvoir compétent : Région wallonne (compétence régionale exclusive depuis la réforme de l'État de 1980) Administration d'exécution : SPW Territoire, Logement, Patrimoine, Énergie. Plus précisément le Département de l'Aménagement du territoire et de l'Urbanisme Effectif : l'ensemble du SPW (Service public de Wallonie) compte ±10.000 collaborateurs. Le Département de l'Aménagement du territoire et de l'Urbanisme comprend 7 directions extérieures dotées chacune d'un fonctionnaire délégué, établies à Liège (2), Mons, Charleroi, Namur, Arlon et Wavre. Budget : la politique d'aménagement du territoire relève du budget du SPW Territoire. Les chiffres distincts exacts sont difficiles à isoler, parce qu'elle est imbriquée avec le logement, le patrimoine et l'énergie au sein du même département du SPW.

Instruments de planification prévus par le CoDT :

• SDT (Schéma de Développement du Territoire) : le plan stratégique global pour toute la Wallonie, adopté définitivement et en vigueur depuis le 1er août 2024, avec 20 objectifs régionaux
• Plans de secteur les plans régionaux qui fixent l'affectation du sol (comparables aux plans de secteur flamands)
• SDC (Schéma de Développement Communal) : les schémas de développement communaux
• SOL (Schéma d'Orientation Local) : les schémas d'orientation locaux
• GCU (Guide Communal d'Urbanisme) : les guides communaux d'urbanisme

1B. Que fait-il en pratique ?

Missions principales :

• Règle la délivrance des permis d'urbanisme et des permis d'urbanisation
• Détermine quels travaux sont soumis à permis et lesquels en sont dispensés
• Organise l'enquête publique lors des demandes de permis
• Règle la répartition des compétences entre les communes (collège communal) et les fonctionnaires délégués régionaux
• Pilote l'élaboration des instruments de planification aux niveaux régional et communal
• Règle les infractions urbanistiques et les sanctions

La procédure de permis en pratique : La commune (collège communal) est le premier guichet. Selon la complexité, le délai est de 30 à 115 jours. Si la commune ne décide pas à temps, le dossier est automatiquement transmis au fonctionnaire délégué (le mécanisme de « saisine »). Celui-ci dispose alors d'un nouveau délai. Dans la pratique, ces délais sont massivement dépassés.

Problèmes de performance concrets (chiffres d'une étude de 2014, structurellement toujours pertinents) :

• 66 % des demandes de permis ont été traitées hors du délai légal
• En moyenne 57 jours de retard au-delà de l'échéance légale
• 80 % des retards concernaient des dossiers complexes (procédure de 115 jours avec enquête publique)
• Le système numérique GesPer était considéré comme inefficient

Chevauchements et complexité :

• Les 262 communes wallonnes sont chacune compétentes séparément pour leurs permis, avec une capacité et une expertise variables
• Les 7 directions régionales doivent exercer la tutelle et servir de filet de sécurité
• À côté du CoDT interviennent aussi des normes environnementales, patrimoniales et énergétiques, chacune avec ses propres procédures
• Jusqu'à la réforme de 2024, il existait à côté du CoDT un décret distinct pour les implantations commerciales (2015), aujourd'hui intégré

Réformes les plus récentes : Le 13 décembre 2023, le Parlement wallon a approuvé une réforme en profondeur du CoDT, en vigueur pour l'essentiel depuis le 1er avril 2024. Cinq piliers :

1. Optimisation spatiale lutte contre le bétonnage et l'artificialisation
2. Prévention des inondations à la suite de la commission d'enquête parlementaire après les inondations de 2021
3. Implantations commerciales intégration dans le système de permis
4. Simplification procédurale des procédures de permis plus rapides
5. Charges d'urbanisme et sanctions révision

La mise en œuvre est toutefois laborieuse : des parties de l'arrêté d'exécution (CoDT-R) ont été reportées d'août 2024 à septembre 2025, puis à nouveau à mai 2025, en raison d'obligations de données trop complexes autour de l'optimisation spatiale. Les communes et leur organisation faîtière, l'UVCW (Union des Villes et Communes de Wallonie), ont dénoncé des charges administratives ingérables.

1C. Comparaison internationale

Pays-Bas. Omgevingswet (en vigueur depuis le 1er janvier 2024) Le modèle de référence le plus ambitieux. Les Pays-Bas ont consolidé 26 lois en une seule Omgevingswet, 120 arrêtés d'exécution en 4, et plus de 100 règlements ministériels. Au centre se trouve l'Omgevingsloket un guichet numérique unique où les citoyens et les entreprises demandent tous leurs permis, consultent les règles de planification et vérifient la qualité de leur environnement physique. Les communes établissent un seul plan d'aménagement pour tout leur territoire, au lieu de dizaines de plans d'affectation. Le système est encore en construction (la commission d'évaluation de 2025 constate que les instruments ne sont pas encore pleinement utilisés), mais la direction est limpide : une seule loi, un seul guichet, un seul plan par commune.

Allemagne. Raumordnungsgesetz (ROG) + Baugesetzbuch (BauGB) L'Allemagne dispose d'un cadre fédéral (Raumordnungsgesetz) qui trace les grandes lignes, les Länder le complétant. Des modifications récentes accélèrent les procédures via la numérisation, le regroupement des évaluations des incidences sur l'environnement et le droit de participation. Le Baugesetzbuch règle le niveau local. Différence cruciale avec la Belgique : l'autorité fédérale fixe le cadre, les entités fédérées le complètent. Il n'y a pas 3 systèmes entièrement séparés côte à côte.

Danemark. Planlov (Planning Act) Modèle à trois niveaux (national → régional → local) avec une forte cohérence hiérarchique (« framework control »). Chaque niveau doit s'inscrire dans les cadres du niveau supérieur. Résultat : beaucoup moins de conflits et de chevauchements qu'en Belgique. Le Danemark est salué au niveau international comme l'un des systèmes de planification les plus efficients d'Europe.

Comparaison avec la Wallonie :

• Pays-Bas : 1 loi, 1 guichet numérique, 1 plan par commune → Wallonie : système morcelé avec plusieurs types de plans, pas de guichet numérique central
• Allemagne : cadre fédéral + mise en œuvre par les entités fédérées → Belgique : pas de cadre fédéral, 3 systèmes entièrement séparés
• Danemark : forte cohérence hiérarchique → Wallonie : SDT à peine entré en vigueur (août 2024), répercussion vers les communes obligatoire seulement après 6 ans
• La Belgique a, à l'échelle internationale, l'un des systèmes de planification les plus faibles en matière de maîtrise de l'usage du sol, notamment en raison de choix politiques historiques favorables à la propriété foncière

1D. Problèmes et critiques

Problèmes structurels :

1. Morcellement : 262 communes avec chacune sa propre capacité, de petites communes rurales à des villes. Beaucoup de communes n'ont pas l'expertise nécessaire pour appliquer correctement le CoDT, qui est complexe.
2. Dépassements de délais : problème structurel. Deux tiers des demandes sont traitées trop tard. Le mécanisme de saisine (transfert au fonctionnaire délégué) est une solution de secours, pas une correction structurelle.
3. Pas de guichet numérique central : contrairement aux Pays-Bas (Omgevingsloket), il n'existe pas de guichet unique. Les demandes passent par le papier et par des systèmes fragmentés.
4. Artificialisation : la Wallonie consomme ±3 hectares d'espace ouvert par jour. Par habitant, la Wallonie a l'une des plus grandes empreintes spatiales d'Europe : 626 m² de surface urbanisée par habitant (contre 488 en Flandre, 196 aux Pays-Bas). Les plans de secteur historiques ont colorié en terrain à bâtir d'énormes zones qui n'auraient jamais dû être construites.
5. Chaos de mise en œuvre de la réforme de 2024 : l'ambitieuse réforme autour de l'optimisation spatiale s'est enlisée dans des obligations de données trop complexes. Des parties ont été reportées à plusieurs reprises. Les communes ont jugé les exigences ingérables.
6. Cadre stratégique faible : le SDT (plan stratégique pour toute la Wallonie) n'est entré en vigueur que le 1er août 2024. Des décennies après ses équivalents flamand et néerlandais. Les communes ont 6 ans (jusqu'en 2030) pour adapter leur planification. Jusque-là, c'est en fait l'ancien régime qui s'applique.
7. Les organisations environnementales (Canopea, anciennement IEW) avertissent que la réforme du CoDT répond trop au développement économique et offre trop peu de garanties pour la nature, le paysage et la participation.
8. Régime de contrôle faible : le CoDT applique historiquement un régime relativement clément aux infractions urbanistiques, avec une sorte de système d'« amnistie » qui permet de régulariser après coup des constructions illégales.

Phase 2 : évaluation au regard des neuf principes

Synthèse : les gains les plus importants sont à réaliser sur la Simplicité (4), le Numérique d'abord (8) et l'Orientation résultats (7). Le système actuel est trop complexe, trop analogique et trop peu axé sur des résultats mesurables.

Phase 3 : la proposition de HART

3A. Classification

🟠 Réformé le CoDT en tant que code de l'aménagement du territoire reste nécessaire, mais il doit être fondamentalement simplifié, numérisé et orienté résultats. L'entité fédérée wallonne reste compétente, mais dans un nouveau cadre fédéral.

3B. Proposition concrète

Ce qui change :

1. Cadre fédéral pour l'aménagement du territoire Sur le modèle allemand : une loi-cadre fédérale qui fixe des normes minimales pour l'artificialisation (zéro net d'ici 2050), la gestion du risque d'inondation et la délivrance numérique des permis. Les entités fédérées complètent et peuvent être plus strictes.

2. Un seul guichet numérique de l'aménagement par entité fédérée Sur le modèle néerlandais : une seule plateforme numérique où les citoyens et les entreprises trouvent toute l'information territoriale et demandent leurs permis. Elle remplace le système papier fragmenté. Délai de mise en œuvre : 3 ans après l'entrée en vigueur.

3. Simplification des types de plans De 5+ types de plans (SDT, SDC, SOL, GCU, plans de secteur) à 2 : un plan stratégique par entité fédérée + un plan d'aménagement par commune (sur le modèle néerlandais). Les plans de secteur historiques sont remplacés par phases.

4. Augmentation d'échelle communale En combinaison avec la proposition de HART sur les fusions de communes (de 262 à ±80-100 communes wallonnes) : des communes plus grandes avec plus de capacité administrative pour une politique territoriale professionnelle. Fin de la situation où des villages de 3.000 habitants doivent traiter des dossiers de permis complexes.

5. Pilotage par les résultats avec des KPI et une sanction financière Mesure annuelle de : délai moyen de traitement des permis, artificialisation nette, pourcentage de décisions rendues dans les délais, taux d'adoption du numérique. Résultats publics par commune et par entité fédérée. Les communes qui protègent l'espace ouvert sont récompensées financièrement ; les communes qui manquent leurs objectifs voient leurs dotations réduites. Sanctions en cas d'échec structurel (p. ex. perte de la compétence en matière de permis).

6. Contrôle renforcé Fin du système d'amnistie de fait pour les constructions illégales. Qui construit sans permis, démolit. Sauf régularisation à des conditions strictes.

Modèle international : les Pays-Bas (Omgevingswet + Omgevingsloket) comme modèle de référence principal, complétés par le cadre fédéral allemand et le principe hiérarchique danois.

Gain d'efficience estimé :

• Numérisation : économie de ±30 % sur le temps de traitement administratif (sur la base des estimations néerlandaises lors de l'introduction de l'Omgevingswet)
• Fusions de communes : moins de directions extérieures nécessaires, moins de fonctionnaires délégués comme filet de sécurité
• Simplification des types de plans : baisse des coûts de consultance et de procédure pour les communes
• Zéro artificialisation nette : coûts sociétaux évités (dégâts d'inondation, problèmes de mobilité, perte de terres agricoles)

Trajet de mise en œuvre :

• Années 1-2 : loi-cadre fédérale + décret de mise en œuvre de l'entité fédérée
• Années 2-4 : développement et déploiement du guichet numérique de l'aménagement
• Années 3-6 : conversion des plans de secteur en plans d'aménagement par commune (fusionnée)
• Années 5-10 : suppression complète des anciens types de plans

Phase 4 : point du programme (texte prêt pour le site)

Partie A : le point du programme

CoDT (aménagement du territoire) : réformé La Wallonie a l'un des systèmes d'aménagement du territoire les plus morcelés et les moins numériques d'Europe occidentale. 262 communes, 5 types de plans, pas de guichet numérique central, et deux tiers des permis sont délivrés hors délai. HART remplace cela par un système simplifié sur le modèle néerlandais : un seul guichet numérique de l'aménagement, un seul plan d'aménagement par commune, et des résultats mesurables.

Partie B : l'explication

Comment cela fonctionne aujourd'hui

Le CoDT (Code du Développement Territorial) est depuis 2017 le code wallon de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme. Il règle tout : de la question de savoir si vous pouvez construire un carport jusqu'à la vision territoriale stratégique pour toute la Wallonie. L'exécution repose sur les 262 communes wallonnes en première ligne, avec 7 directions régionales comme tutelle et filet de sécurité. Il existe au moins 5 types de plans différents (SDT, SDC, SOL, GCU, plans de secteur) qui jouent chacun un rôle différent. Le plan stratégique global (SDT) n'est en vigueur que depuis août 2024. Des décennies plus tard que ses équivalents flamand et néerlandais.

Ce qui ne va pas

Premièrement : le système est trop lent. Il ressort d'une étude que 66 % de toutes les demandes de permis sont traitées hors du délai légal, avec en moyenne 57 jours de retard. Si une commune ne décide pas à temps, le dossier est automatiquement transmis au fonctionnaire délégué régional. Mais c'est un pansement, pas une solution.

Deuxièmement : c'est trop complexe. Cinq types de plans, plusieurs niveaux de décision, et des procédures que même les juristes ne comprennent pas toujours. La réforme de 2024 y a ajouté la notion d'« optimisation spatiale », mais les règles d'exécution étaient si complexes que l'entrée en vigueur a dû être reportée à plusieurs reprises parce que les communes les jugeaient ingérables.

Troisièmement : il n'y a pas de guichet numérique central. En 2026, le système wallon de permis passe encore en grande partie par le papier et par des systèmes informatiques fragmentés. Les Pays-Bas ont lancé l'Omgevingsloket en 2024. Une seule plateforme numérique pour tout. La Wallonie n'a rien de comparable.

Quatrièmement : l'imperméabilisation des sols se poursuit. La Wallonie consomme ±3 hectares d'espace ouvert par jour. Par habitant, la Wallonie a l'une des plus grandes empreintes spatiales d'Europe : 626 m² de surface urbanisée par habitant, contre 488 en Flandre et 196 aux Pays-Bas. Les plans de secteur historiques ont colorié en terrain à bâtir d'énormes zones qui, d'un point de vue territorial, n'auraient jamais dû être construites.

Cinquièmement : le contrôle est faible. Les constructions illégales peuvent être régularisées après coup assez facilement, ce qui envoie le signal que les règles ne doivent pas être prises au sérieux.

Comment cela fonctionne ailleurs

Les Pays-Bas ont choisi en 2024 l'approche radicale : 26 lois ont été fusionnées en une seule Omgevingswet. 120 arrêtés d'exécution ont été ramenés à 4. Chaque commune établit un seul plan d'aménagement pour tout son territoire. Les citoyens et les entreprises utilisent l'Omgevingsloket. Une seule plateforme numérique où ils peuvent consulter les règles de planification, demander des permis et suivre l'état de leur dossier. Le système est encore en construction, mais la direction est claire : plus simple, plus numérique, plus transparent.

L'Allemagne dispose d'un cadre fédéral (Raumordnungsgesetz) qui trace les grandes lignes, tandis que les Länder le complètent. Récemment, les procédures ont été accélérées via la numérisation et le regroupement des évaluations des incidences sur l'environnement. La différence cruciale avec la Belgique : il y a bel et bien un cadre fédéral qui garantit la cohérence.

Le Danemark applique un modèle à trois niveaux avec « framework control » : chaque niveau doit s'inscrire dans les cadres du niveau supérieur. Le résultat est l'un des systèmes de planification les plus efficients d'Europe, avec un minimum de conflits et de chevauchements.

Ce que HART propose

HART veut réformer l'aménagement du territoire wallon selon cinq axes :

Un : une loi-cadre fédérale qui fixe des normes minimales. Zéro artificialisation nette d'ici 2050, la délivrance numérique des permis comme standard, et des règles de base pour la gestion du risque d'inondation. Les entités fédérées complètent et peuvent être plus strictes.

Deux : un seul guichet numérique de l'aménagement par entité fédérée, sur le modèle néerlandais. Une seule plateforme où l'on trouve et demande tout. Plus de papier, plus de renvoi d'un guichet à l'autre.

Trois : simplification de 5+ types de plans à 2. Un plan stratégique par entité fédérée et un plan d'aménagement par commune. Les plans de secteur historiques sont remplacés par phases.

Quatre : augmentation d'échelle communale. En combinaison avec le plan de fusion de HART (de 262 à ±80-100 communes wallonnes), les communes obtiennent la capacité administrative nécessaire à une politique territoriale professionnelle. Une commune de 3.000 habitants n'a pas à traiter des dossiers de permis complexes.

Cinq : des résultats mesurables avec des conséquences financières. Délai légal de décision de 60 jours (aujourd'hui 66 % hors délai). Publication annuelle des délais de traitement, de l'artificialisation nette, du pourcentage de décisions rendues dans les délais et du taux d'adoption du numérique. Par commune et par entité fédérée. Les communes qui protègent l'espace ouvert sont récompensées financièrement ; les communes qui manquent leurs objectifs voient leurs dotations réduites. Qui échoue structurellement perd la compétence en matière de permis.

Six : benchmarking annuel avec le Département flamand Omgeving et le service bruxellois du Territoire via un Bureau fédéral du Plan renforcé. Les compétences concurrentes comme moteur d'amélioration.

Ce que cela rapporte

Des permis plus rapides : la numérisation peut raccourcir le temps de traitement de ±30 %, sur la base des expériences néerlandaises. Cela représente des mois d'attente en moins pour les citoyens et les entreprises.

Moins d'imperméabilisation : avec le zéro artificialisation nette comme norme contraignante, l'extension de l'empreinte spatiale déjà énorme de la Wallonie s'arrête. Cela évite les coûts futurs liés aux dégâts d'inondation, à la mobilité et à la perte de terres agricoles.

Plus de transparence : un seul guichet numérique signifie que chaque citoyen peut voir quelles sont les règles, où en est sa demande et qui décide. Fini le parcours kafkaïen.

Une politique plus professionnelle : des communes plus grandes, avec plus de capacité, prennent de meilleures décisions. Moins besoin du mécanisme de transfert vers les fonctionnaires délégués régionaux.

Des coûts plus bas : moins de types de plans, c'est moins de frais de consultance, moins de procédures, moins de conflits juridiques. La simplification se rembourse d'elle-même.

Phase 5 : sources

Résumé

Ligne : CoDT (aménagement du territoire) Catégorie : Entité fédérée wallonne. Énergie et aménagement du territoire Statut : 🟠 Réformé Problème central : trop complexe, trop lent, trop analogique, trop peu orienté résultats Proposition de HART : simplification sur le modèle néerlandais (1 loi, 1 guichet, 1 plan par commune), cadre fédéral, guichet numérique de l'aménagement, augmentation d'échelle communale, résultats mesurables Gain le plus important : Simplicité (4), Numérique d'abord (8), Orientation résultats (7)