Wonen | HART Partijpunt 18

Kernprincipe: eigendom waar mogelijk, waardige huur waar nodig. Elke werkende Belg moet een eigen woning kunnen kopen. Niet huren van de overheid, niet huren van een sociale huisvestingsmaatschappij, niet huren van een investeerder. Bezitten. Een huis dat van jou is, dat vermogen opbouwt terwijl je slaapt, dat je kunt doorgeven aan je kinderen. De overheid bouwt mee en verkoopt aan kostprijs. Wie één woning bezit, betaalt geen vastgoedbelasting. Wie er vijf bezit, betaalt vijf keer zoveel. En wie zijn woning leeg laat staan of aan toeristen verhuurt terwijl gezinnen niet kunnen kopen, betaalt de maatschappelijke kost. Doel: 90% eigenwoningbezit binnen een generatie, met een blijvend en waardig publiek huursegment voor wie door leeftijd, handicap of andere structurele redenen niet kan kopen.

België heeft een wooncrisis die traag maar zeker verdiept. De eigenwoningquote daalt. Van historische pieken naar 70,2% (EU-SILC 2024): en in Brussel huurt al 60% van de bevolking. De mediaan koopprijs van een woning bereikte €280.000 landelijk en €525.000 in Brussel. Op basis van een eenvoudige prijs-versus-inkomenratio ligt de markt tot 36% boven het langetermijngemiddelde (KBC Economic Research, 2024): hoewel uitgebreidere modellen die rente en demografie meewegen een veel kleiner verschil tonen. De woonbonus is in alle gewesten afgeschaft. Vlaanderen (2020), Brussel (2017), Wallonië (2025): en het alternatief, verlaagde registratierechten, lost het kernprobleem niet op: er is te weinig betaalbaar aanbod.

De Europese reflex bij een wooncrisis is: meer sociale huur. Nederland heeft 30% sociale huur, gefinancierd via huurtoeslag en goedkope leningen. En toch een wachtlijst van 13 jaar in Amsterdam. Frankrijk heeft 5 miljoen HLM-woningen. En banlieues die synoniem zijn met sociale uitsluiting. Het VK heeft een lange traditie van council housing. En de armste wijken van West-Europa. Het probleem is structureel: sociale huur creëert afhankelijkheid, huurders bouwen geen vermogen op, en de wachtlijsten worden nooit korter omdat het aanbod nooit de vraag bijhoudt. Een huurder betaalt elke maand voor het recht om ergens te wonen. En heeft na 30 jaar niets. Een eigenaar betaalt elke maand een hypotheek af. En heeft na 25-30 jaar een volledig afbetaald huis, een vermogen van €200.000-400.000. Voor werkende gezinnen zonder erfenis is de eigen woning verreweg de belangrijkste bron van vermogensopbouw. In België vertegenwoordigt vastgoed ~60% van het totale gezinsvermogen.

Singapore begreep dit in 1964, toen het Housing Development Board overging van huur naar verkoop. Premier Lee Kuan Yew formuleerde het onomwonden: als burgers een eigen woning bezitten, hebben ze een persoonlijk belang bij de stabiliteit van het land. Singapore's eigenwoningquote steeg van ~9% in publieke woningen (1960) naar 90,8% (2024). Van de 1,13 miljoen HDB-flats wordt slechts ~6% verhuurd. De overige ~90% is eigendom. Huren is in Singapore een opstap, geen bestemming. HART wil geen Belgisch equivalent van de Britse council estates of de Franse HLM-wijken. Het antwoord is niet meer huur. Het antwoord is goedkoper eigendom. De overheid moet niet massaal huurwoningen bouwen. Ze moet de prijs van kopen verlagen, de drempels wegnemen, en de speculatie bestrijden die eigendom onbereikbaar maakt.

De feiten

Indicator	België	Context
Eigenwoningbezit	70,2% (EU-SILC 2024)	Dalend. Brussel: ~38%. Vlaanderen: ~70%. Wallonië: ~64%. Doel HART: 90%
Mediaan koopprijs woning	€280.000 (Q3 2025)	Vlaanderen: €317.500. Wallonië: €197.000. Brussel: €525.000
Aankoopkosten eerste woning	Vlaanderen: ~3-4% (registratierechten 2% + notaris). Wallonië: ~4-5% (3% + notaris). Brussel: tot 14% (12,5% + notaris)	Vlaanderen verlaagde registratierechten naar 2% in 2022; Wallonië naar 3% in 2025
Sociale woningen	~303.000 (~6% van woningbestand)	NL: ~30%. Oostenrijk: ~24%. Denemarken: ~20%. Singapore: slechts 6% is huur
Wachtlijst sociale woning	>300.000 huishoudens (alle gewesten samen)	Vlaanderen: 199.085 (april 2025). Brussel: 62.234. Wallonië: ~50.000
Woonbonus	Afgeschaft in alle gewesten (Vl 2020, Bru 2017, Wal 2025)	Kostte op piek ~€3-3,5 mrd/jaar; dreef prijzen op (KU Leuven)
Bedrijfswagensubsidie	€4,7 mrd/jaar (FPB 2025) → €5,2 mrd (2028)	Mobiliteitsbudget Pijler 2 dekt al huur/hypotheek, maar <20.000 gebruikers
Leegstand	Vlaanderen: 20.000+ geregistreerd. Brussel: 4.500-26.400 geschat	Geen betrouwbaar nationaal cijfer. Leegstandstaks versnipperd over gemeenten
Airbnb	Brussel: ~4.700-5.600 actieve listings, ~0% vergund	Brugge: ~950 listings = 131 toeristen per 100 inwoners. Antwerpen: ~2.300-2.700
Woningkwaliteit	~1 mln Vlaamse woningen met gebreken (Groot Woononderzoek 2013)	>20% private huurwoningen structureel onvoldoende
Kadastraal inkomen	Gebaseerd op huurwaarden van 1 januari 1975	Nooit geherwaardeerd; wettelijke 10-jaarlijkse herschatting nooit uitgevoerd
Lintbebouwing (Vlaanderen)	~12.500 km (2019); ~1,4 miljoen Vlamingen wonen in lintbebouwing	Infrastructuurkosten tot 7x hoger dan in kernen
Tweede eigendommen	12% registratierechten Vl (vs. 2% gezinswoning); OV op verouderd KI	VK: 5% surcharge + 100% council tax premium. FR: taxe d'habitation + IFI
Singapore HDB	~77% van bevolking, 90,8% eigendomsquote	~90% eigendom, ~6% huur. Overheid verkoopt, verhuurt niet (behalve als vangnet)

Bronnen: Statbel; EU-SILC 2024; KBC Economic Research; Wonen-Vlaanderen/Initia; SLRB Brussel; SWL Wallonië; FOD Financiën; VRT NWS; Federaal Planbureau WP 202504; Airbtics; VUB (Verhaeghe); Groot Woononderzoek 2013; HDB Singapore Annual Report 2023; Wikifin; KU Leuven.

1. Woonbudget in plaats van bedrijfswagen

Standpunt: België subsidieert bedrijfswagens voor naar schatting €3 tot 6 miljard per jaar (Federaal Planbureau, juni 2025. Projectie 2028, afhankelijk van vlootontwikkeling en elektrificatietempo). Ondertussen kan 51% van de jonge starters geen woning kopen zonder ouderlijke steun (Immotheker Finotheker, 2021). Het mobiliteitsbudget. Dat werknemers toelaat hun bedrijfswagenbudget te besteden aan wonen. Bestaat al, maar slechts ~3,4% van de rechthebbenden (~0,85% van alle werknemers, snel groeiend) gebruikt het. En alleen wie recht heeft op een bedrijfswagen kan eraan deelnemen: 85% van de werknemers valt buiten het systeem.

Hoe het systeem werkt:

Een werknemer met recht op een bedrijfswagen kan dit inruilen voor een mobiliteitsbudget (wet van 17 maart 2019, hervormd 2024).
Pijler 2 van het mobiliteitsbudget laat toe om huur, hypotheekaflossingen en -intresten belastingvrij te betalen. Zonder RSZ, zonder personenbelasting.
Voorwaarde: de woning ligt binnen 10 km van de werkplek, of de werknemer telewerkt >50% van de tijd (wettelijke drempel).
Van wie het budget gebruikt, besteedt circa 77% het aan wonen (Attentia/Olympus Mobility, 2023). RSZ-data tonen dat 67-77% van de budgetten naar pijler 2 (duurzame mobiliteit en wonen) vloeit.

Wat we gaan doen:

Het mobiliteitsbudget openstellen voor alle werknemers niet alleen wie recht heeft op een bedrijfswagen. De Arizona-regering plant een verplichting voor werkgevers 50+ (2027) en 15+ (2028). HART wil dit versnellen en de drempel verlagen tot alle werkgevers.
De 10 km-woonafstandsvoorwaarde afschaffen zodat ook werknemers buiten de stedelijke centra hun budget aan de eigen woning kunnen besteden.
Het woonbudget beperken tot de eerste eigen woning. Geen fiscaal voordeel voor tweede verblijven of investeringspanden. Het doel is eigendom, niet speculatie.
Budgetneutraal hervormen: het totale fiscale voordeel per werknemer mag niet hoger zijn dan het huidige bedrijfswagenvoordeel. Geen nieuwe uitgave. Een andere bestemming.

Wat HART niet wil: een nieuwe vraagsubsidie die huizenprijzen opdrijft. Academisch onderzoek (Beierse studie; UK housing benefit analyse) toont dat vraagsubsidies deels worden gekapitaliseerd in hogere prijzen. Door het woonbudget als vervanging van de bedrijfswagen te positioneren. Niet als extra. Blijft de totale koopkracht gelijk en wordt het inflatierisico beperkt. HART koppelt dit aan aanbodzijdige maatregelen (standpunt 4: het Woonagentschap dat bouwt en verkoopt aan kostprijs).

Bewezen in: België zelf. Het mobiliteitsbudget bewijst dat werknemers massaal kiezen voor wonen als ze de kans krijgen: 77% besteedt het aan hypotheek of huur. Singapore. Het CPF-systeem (Central Provident Fund) laat werknemers toe om verplichte pensioenbesparingen (tot 37% van het loon) rechtstreeks voor hypotheekbetalingen in te zetten. Resultaat: een eigenwoningbezit van 90,8% (2024).

2. Leven in kernen goedkoper, daarbuiten eerlijker

Standpunt: Het Belgische kadastraal inkomen (KI) is gebaseerd op fictieve huurwaarden van 1 januari 1975. Meer dan 50 jaar geleden. De wettelijk voorziene tienjaarlijkse herschatting is sinds 1980 nooit meer uitgevoerd. Jaarlijkse indexering (coëfficiënt 2,3 in 2026) corrigeert geografische scheeftrekkingen niet: een appartement in een booming stadskern betaalt relatief minder dan een woning in een krimpende gemeente. Het Rekenhof concludeerde al in 2006 dat dit onrechtvaardige ongelijkheden creëert. Het Europees Hof van Justitie oordeelde in 2014 (zaak Verest en Gerards) dat België discrimineert: binnenlands vastgoed wordt belast op basis van een verouderd KI, buitenlands vastgoed op werkelijke huurwaarde. Een formele veroordeling volgde in 2018. UGent-onderzoek toont dat Belgen de onroerende voorheffing als hun meest onrechtvaardige belasting beschouwen.

Vlaanderen kampt tegelijk met een uniek ruimtelijk probleem: ~12.500 km lintbebouwing. Langer dan de afstand Brussel-Singapore. Ongeveer 1,4 miljoen Vlamingen wonen in deze linten. De infrastructuurkosten per woning zijn tot 7 keer hoger dan in stedelijke kernen. Wegonderhoud voor lintbebouwing kost jaarlijks €102 miljoen; de rioleringsachterstand vergt €3,6 miljard. De bouwshift beoogt netto nul bijkomend ruimtebeslag tegen 2040, maar de helft van de nieuwbouw valt nog steeds buiten de kernen.

Wat we gaan doen:

Het kadastraal inkomen moderniseren. HART wil een objectieve, marktgebaseerde herschatting van alle kadastrale inkomens binnen één legislatuur, op basis van geobserveerde huurprijzen, vastgoedtransacties en GIS-data. Dit is budgetneutraal: het KI wordt herschat, de tarieven worden verlaagd zodat de totale opbrengst gelijk blijft. Maar de verdeling wordt eerlijk.
Verdichting fiscaal belonen. Wie in een kern woont en minder infrastructuur gebruikt, moet dat terugzien in lagere lasten. HART wil een gedifferentieerde onroerende voorheffing: lager tarief binnen afgebakende stads- en dorpskernen, hoger tarief daarbuiten. Dit stuurt nieuwbouw naar de kernen en maakt de bouwshift financieel voelbaar.
Appartementen in kernen betaalbaarder maken. Het huidige KI-systeem belast appartementen disproportioneel hoog ten opzichte van hun oppervlakte, vergeleken met vrijstaande woningen met grotere percelen. Een marktgebaseerd KI corrigeert dit automatisch, omdat het de werkelijke m²-waarde weerspiegelt in plaats van een 50 jaar oude inschatting.
Infrastructuurkosten toewijzen aan wie ze veroorzaakt. VITO-onderzoek toont dat het terugdringen van verspreide bewoning €246-383 miljoen/jaar bespaart aan infrastructuur en ~€1-2 miljard/jaar aan mobiliteitskosten. HART wil dat deze besparingen deels terugvloeien naar kernen in de vorm van lagere lokale belastingen.
Binnen de OV-differentiatie de belastingbasis verschuiven richting grondwaarde. Een zuiver hoger/lager tarief per zone heeft een dubbelzinnig effect op woonkeuze (Taranu & Verbeeck, UHasselt, 2022). Effectiever is een split-rate systeem dat grond zwaarder belast dan gebouwen. Grond in kernen is duurder maar wordt intensiever benut; grond buiten kernen is goedkoop maar kost meer aan infrastructuur. Door de OV-differentiatie te combineren met een hogere grondcomponent wordt verdichting in kernen fiscaal beloond en extensief grondgebruik daarbuiten ontmoedigd, zonder dat de belasting op het gebouw zelf nieuwbouw of renovatie afremt. Dit versterkt het prijssignaal en vermijdt het risico dat hogere OV buiten kernen ook de bouw van meergezinswoningen ontmoedigt.
Bestaande eigenaars buiten kernen beschermen via een overgangsregeling. Wie op het moment van invoering al eigenaar-bewoner is van een woning buiten de kern, krijgt een gefaseerde opbouw naar het volledige tarief over 10 jaar. Eigenaar-bewoners van 65+ met een gezinsinkomen onder de regionale mediaan krijgen een volledige vrijstelling zolang zij de woning bewonen. De hogere OV geldt onmiddellijk en volledig voor nieuwbouw buiten kernen en voor aankopen na de invoerdatum. Dit stuurt de markt richting kernen zonder bestaande bewoners, die vaak minder bemiddelde gezinnen zijn en weinig alternatief hebben (Coppens, UAntwerpen, 2026), te bestraffen voor keuzes die zij maakten toen het beleid hen nog aanmoedigde om buiten de kern te bouwen.

Bewezen in: Denemarken. Copenhagen Finger Plan (sinds 1947): stedelijke groei langs vijf spoorlijncorridors met groene wiggen ertussen. Na bijna 80 jaar nog steeds juridisch bindend en effectief. Nederland. VINEX-beleid: ~650.000 nieuwe woningen geconcentreerd nabij bestaande stedelijke centra. Estland, Litouwen, Singapore. Grondwaardebelasting (land value tax): hogere belasting op grond, lagere op gebouwen. Stimuleert intensief gebruik van waardevolle locaties en ontmoedigt speculatieve leegstand. VK. Green Belt: 12,6% van Engeland beschermd tegen bebouwing. België (academisch). Taranu & Verbeeck (UHasselt, 2022, Land Use Policy): literatuuroverzicht van empirische studies naar vastgoedbelasting en sprawl. Conclusie: het effect van belastingtarieven op sprawl is niet eenduidig, maar split-rate systemen (grond zwaarder belasten dan gebouwen) stimuleren hogere dichtheden. Het ontwerp van het belastingsysteem is belangrijker dan het tarief zelf.

3. Eerste woning beschermd, grootgrondbezit ontmoedigd

Standpunt: België is internationaal mild voor meervoudig woningbezit. De effectieve belastingdruk op tweede en volgende eigendommen is laag dankzij het verouderde kadastraal inkomen. 50 jaar achter de werkelijkheid. Het VK heft nu een 5% stamp duty surcharge plus council tax premiums tot 100% op tweede woningen. Frankrijk handhaaft de taxe d'habitation uitsluitend voor tweede woningen met gemeentelijke toeslagen van 5-60%, plus vermogensbelasting op netto vastgoed boven €1,3 miljoen. Nederland belast fictief rendement op tweede woningen tegen 36% en heft 10,4% overdrachtsbelasting (dalend naar 8% vanaf 2026). België doet niets van dit alles op vergelijkbaar niveau.

Tegelijk is de eerste eigen woning voor veel Belgen onbereikbaar geworden. De gemiddelde koopprijs steeg sneller dan de lonen, de notariskosten zijn hoog, en de woonbonus is afgeschaft. HART wil een systeem dat deze twee problemen tegelijk oplost: de eerste bescheiden woning fiscaal beschermen, en meervoudig bezit progressief zwaarder belasten. Zodat vastgoedconcentratie automatisch en eerlijk wordt ontmoedigd en woningen terugvloeien naar de markt, naar mensen die er willen wonen en niet naar mensen die ze willen bezitten als investering.

Het HART-model: progressieve vastgoedbelasting op basis van het aantal eigendommen.

Eigendom	KI-behandeling	Effect
1e eigendom (niet-opulent, onder plafond)	KI = 0 geen onroerende voorheffing	Starters en gezinnen worden beschermd. Wie één bescheiden woning bezit, betaalt nul vastgoedbelasting
2e eigendom	Beide eigendommen worden belast op het normale (gemoderniseerde) KI-tarief	De vrijstelling op de eerste woning vervalt. Beide eigendommen betalen eerlijk
3e eigendom	Alle eigendommen worden belast op 3× het normale tarief	Meervoudig bezit wordt progressief duurder
4e eigendom en meer	Verdere vermenigvuldiging (4×, 5×, ...)	Grootgrondbezitters betalen exponentieel meer. Vastgoedconcentratie wordt fiscaal ontmoedigd

Het plafond voor "niet-opulent" wordt bepaald op basis van het gemoderniseerde KI: woningen waarvan het marktgebaseerde KI onder een regionaal vastgesteld maximum valt (bv. mediaan woningwaarde + 25%), komen in aanmerking voor de vrijstelling. Luxe-eigendommen betalen altijd het normale tarief, ook als eerste woning. Dit is geen vermogensbelasting maar een hervorming van de bestaande onroerende voorheffing. Dezelfde belasting, eerlijker verdeeld.

Wat we gaan doen:

De eerste bescheiden woning volledig vrijstellen van onroerende voorheffing. Wie één woning bezit die onder het opulentieplafond valt, betaalt nul KI-belasting. Dit is de krachtigste steun voor starters en jonge gezinnen. Niet via ingewikkelde premies, maar via een structurele belastingverlaging op het meest fundamentele goed: je eigen dak.
De vrijstelling laten vervallen bij een tweede eigendom. Op alle eigendommen. Het moment dat je een tweede eigendom verwerft, betaal je het normale tarief op beide. Dit is het sleutelmechanisme: het maakt de keuze voor een tweede woning financieel voelbaar, zonder iets te verbieden. Uitzonderingen zijn mogelijk voor specifieke gevallen (bv. landbouwgrond in actief gebruik, erfgoed onder beschermingsstatus).
Meervoudig bezit progressief belasten met een vermenigvuldigingsfactor. Vanaf het derde eigendom wordt het KI-tarief vermenigvuldigd: ×3 bij drie eigendommen, ×4 bij vier, enzovoort. Op alle eigendommen van die persoon. Dit maakt het exponentieel duurder om grote vastgoedportefeuilles aan te houden. Het effect is automatische herverdeling: grootgrondbezitters worden aangemoedigd om eigendommen af te stoten, wat het aanbod vergroot en de koopprijzen drukt. Precies wat starters nodig hebben.
Anti-ontwijking via transparantie. Het systeem telt eigendommen per natuurlijke persoon, inclusief eigendommen aangehouden via vennootschappen. Naar Zuid-Koreaans model (de CRET aggregeert alle eigendommen nationaal) wordt een transparantiebepaling ingevoerd: als een persoon direct of indirect >25% controle heeft over een vennootschap die vastgoed bezit, worden die eigendommen meegeteld. Spreiding over familieleden wordt beperkt door een antimisbruikbepaling.
Registratierechten differentiëren in alle gewesten. Vlaanderen kent al een hoger tarief voor tweede eigendommen (12% vs. 2%), maar Wallonië en Brussel niet. HART wil dit in alle gewesten: wie een eerste woning koopt, betaalt minder; wie een tweede of volgende koopt, betaalt meer.
Meeropbrengsten bestemmen voor koopsubsidies. De hogere belastingopbrengsten uit meervoudig bezit worden geoormerkt voor een woongarantiefonds dat de toegang tot de eerste eigen woning vergemakkelijkt: starterspremies die de eigen inbreng dekken, renteloze leningen voor de eerste 5 jaar van de hypotheek, en waarborgregelingen voor starters zonder spaargeld. Elke euro vloeit naar eigendom, niet naar huur.
Budgetneutraliteit garanderen voor eenwoningbezitters. Het totale belastingniveau op vastgoed stijgt niet voor wie één woning bezit. Het daalt zelfs naar nul. De verschuiving gaat integraal van eenwoningbezitters naar meervoudige bezitters.

Rekenvoorbeeld

Persoon A. Starter, één appartement in stadskern: KI (gemoderniseerd): €6.000/jaar. Onder opulentieplafond. → Onroerende voorheffing: €0. Vandaag betaalt dezelfde persoon ~€1.500-2.000/jaar.

Persoon B. Gezin, twee woningen (woonhuis + vakantieappartement): Woning 1 KI: €8.000. Woning 2 KI: €5.000. Normaal OV-tarief: 25%. Beide op normaal tarief. → ~€3.250/jaar. De vrijstelling op woning 1 is vervallen.

Persoon C. Vastgoedinvesteerder, vijf appartementen: Totaal KI: €35.000. Vijf eigendommen → tarief ×5. → ~€43.750/jaar. Vandaag: ~€8.750. De belastingdruk vervijfvoudigt.

De exacte tarieven en plafonds worden bepaald bij de KI-modernisering. Deze voorbeelden illustreren het mechanisme.

Bewezen in: Zuid-Korea. Comprehensive Real Estate Tax (CRET, sinds 2005): nationale belasting bovenop de lokale property tax, specifiek gericht op meervoudig woningbezit. Tarieven van 0,5% tot 5% (piek 6% in 2021-2022), afhankelijk van het aantal eigendommen en de totale waarde. Meervoudige bezitters krijgen een verlaagde vrijstelling (KRW 900 mln vs. 1,2 mrd voor eenwoningbezitters) en betalen aanzienlijk hogere tarieven. In 2020 werden de tarieven voor multi-eigenaren drastisch verhoogd om speculatie te bestrijden. VK. 5% stamp duty surcharge op tweede woningen (okt. 2024), council tax premiums tot 100% (april 2025). Frankrijk. Taxe d'habitation gehandhaafd uitsluitend voor tweede woningen; gemeentelijke surtaxen 5-60%; IFI op netto vastgoed >€1,3 mln (0,5%-1,5%). Nederland. Box 3 belasting op fictief rendement (36%), overdrachtsbelasting 10,4% voor niet-eerste woningen (→8% vanaf 2026). Griekenland. ENFIA: aanvullende progressieve belasting op gecumuleerd vastgoedbezit boven €250.000 per persoon.

4. Een Belgisch Woonagentschap: de overheid bouwt en verkoopt

Standpunt: HART wil niet dat de overheid een grote publieke huurmarkt opbouwt. Het doel is niet Weense Gemeindebauten of Nederlandse woningcorporaties. Buurten waar generaties lang huren van de overheid en geen vermogen opbouwen. Het doel is dat de overheid bouwt en verkoopt aan kostprijs, zodat werkende gezinnen eigenaar worden.

Singapore begreep dit in 1964: het HDB schakelde over van huur naar verkoop. Vandaag is ~90% van het HDB-bestand eigendom en slechts ~6% huur. Het resultaat: 90,8% eigenwoningbezit. Het beste Europese model voor de overheid-als-bouwheer is Wenen. Maar HART neemt de bouwcapaciteit over, niet het huurmodel. Het Weense Wohnfonds Wien verwierf sinds 1984 3,7 miljoen m² grond voor 51.400+ woningen. Die capaciteit. Grondverwerving, competitieve aanbestedingen, kwaliteitscontrole. Is wat België nodig heeft. Maar in plaats van te verhuren, verkoopt het Belgische Woonagentschap aan kostprijs aan werkende gezinnen. Huur blijft beschikbaar als tijdelijk vangnet voor wie nog niet kan kopen. Maar het is een opstap, geen bestemming.

Wat we gaan doen:

Een federaal Belgisch Woonagentschap oprichten een autonome publieke instelling die grond verwerft, woningen laat bouwen via competitieve aanbestedingen, en ze verkoopt aan kostprijs (bouwkosten + grondkosten + administratie, zonder ontwikkelaarsmarge). Het Woonagentschap verhuurt niet structureel. Het verkoopt. Verkoopopbrengsten financieren nieuwe projecten: een revolverend fonds waarbij kapitaal bij elke verkoop onmiddellijk terugvloeit voor herinvestering, naar Deens model (Landsbyggefonden). Groei van het fonds komt uit de anti-speculatieclausule (meerwaardeterugvloeiing bij doorverkoop binnen 10 jaar) en CLT-grond die permanent in publiek bezit blijft.
Overheden krijgen voorkooprecht op strategische bouwgronden in stads- en dorpskernen. Niet via onteigening à la Singapore, maar via een transparant voorkooprecht tegen marktwaarde. Zoals het Weense Wohnfonds Wien dat sinds 1984 3,7 miljoen m² verwierf voor 51.400+ woningen. Dit voorkomt dat schaarse kerngrond naar speculanten vloeit en laat de overheid de grondwaardestijging capteren.
Competitieve aanbestedingen op vier pijlers naar Weens model: architecturale kwaliteit, ecologische duurzaamheid, betaalbaarheid (kostprijs + beperkte marge), en sociale duurzaamheid (mix van inkomensgroepen, voorzieningen, OV-aansluiting). Transparant, nationaal, publiek. Geen achterkamertjes, geen corrupte lokale deals.
Verkoopprijs = kostprijs. Geen winstmarge, geen speculatie. Een woning van het Woonagentschap kost wat ze kost om te bouwen. Niet wat de markt bereid is te betalen. Bij doorverkoop binnen 10 jaar wordt een anti-speculatieclausule actief: de meerwaarde vloeit deels terug naar het fonds, zodat de volgende koper opnieuw aan kostprijs kan kopen. Na 10 jaar vervalt de clausule en wordt de woning volledig vrij eigendom.
Koopsubsidies voor starters. Het woongarantiefonds (gefinancierd uit de progressieve vastgoedbelasting en de meeropbrengsten uit meervoudig bezit) biedt starters een eenmalige premie die de eigen inbreng dekt, plus een renteloze lening voor de eerste 5 jaar van de hypotheek. Singapore geeft subsidies tot S$230.000 per gezin (~€155.000). HART wil een Belgisch equivalent van €20.000-40.000 voor gezinnen met een inkomen tot tweemaal de mediaan.
Voorrang voor gezinnen en starters maar open voor alle werkende inkomensgroepen tot een plafond. Het doel is een brede middenklasse die betaalbaar koopt in kernen.
Tijdelijke huur als opstap, niet als bestemming. Voor wie nog niet kan kopen. Wie net begint te werken, wie in een overgangssituatie zit. Biedt het Woonagentschap tijdelijke huur aan kostprijs, met een maximum van 5 jaar. Na die periode krijgt de huurder de optie om de woning te kopen aan een voordelig tarief (huurbetalingen tellen deels mee als eigen inbreng). Het doel is altijd doorstroming naar eigendom.
Community Land Trusts als instrument voor blijvende betaalbaarheid. Bij klassieke verkoop aan kostprijs privatiseert de eerste koper de volledige meerwaarde bij doorverkoop (na afloop van de anti-speculatieclausule). Voor strategische locaties in kernen kan het Woonagentschap het CLT-model toepassen: de trust behoudt de grond in publiek bezit, de bewoner koopt het gebouw aan kostprijs. Bij doorverkoop wordt de meerwaarde gedeeld (bv. 25% koper, 75% trust), waardoor de volgende koper opnieuw betaalbaar kan kopen. Dit is geen huurmodel: de bewoner is eigenaar van zijn woning, maar de grondprijs wordt permanent uit de speculatie gehouden.

Bewezen in: Singapore. HDB (sinds 1960): de overheid als bouwheer en verkoper. 77% van de bevolking woont in HDB-flats, **90% als eigenaar**. Nieuwe flats worden verkocht 20-30% onder marktprijs met subsidies tot S$230.000 per gezin. Huur is slechts ~6% van het bestand. Een vangnet, geen bestemming. Resultaat: 90,8% eigenwoningbezit. Wenen. Wohnfonds Wien (sinds 1984): stedelijk grondbedrijf dat 3,7 mln m² verwierf voor 51.400+ woningen. Model voor grondverwerving en competitieve aanbestedingen. Denemarken. Landsbyggefonden: revolverend nationaal woningbouwfonds. Na afbetaling hypotheek (30-40 jaar) vloeit ⅔ van de besparing naar het nationaal fonds. Bewijs dat publieke woningbouw zichzelf kan financieren.

5. Airbnb en kortetermijnverhuur: reguleren, handhaven, bestraffen

Standpunt: Kortetermijnverhuur (Airbnb, Booking.com) trekt woningen structureel weg uit de koopmarkt. Elke woning die permanent als Airbnb-investering wordt aangehouden, is een woning die een gezin niet kan kopen. In Brussel zijn er ~4.700-5.600 actieve Airbnb-listings, waarvan nagenoeg 0% vergund is. VUB-onderzoek (prof. Verhaeghe) toont aan dat Airbnb-dichtheid in Brussel significant samenhangt met hogere huur- en koopprijzen; 45% van de verhuurders is investeerder of professioneel, met 32 hosts die 10+ appartementen tegelijk aanbieden. Brugge telt ~950 listings. 131 toeristen per 100 inwoners. En heeft nieuwe vergunningen in het historisch centrum bevroren. Antwerpen (~2.300-2.700 listings) en Gent (~1.063) handhaven nauwelijks. Academisch onderzoek (Barron et al., 2021; Garcia-López et al., 2020) bevestigt consistent dat Airbnb koopprijzen meetbaar opdrijft. In Barcelona tot 7% in de meest geconcentreerde wijken.

Wat we gaan doen:

Een federaal maximumaantal nachten per jaar voor particuliere kortetermijnverhuur: 90 nachten (naar Parijs-model, verlaagd van 120 in 2025). Wie meer verhuurt, registreert zich als professioneel verhuurder en betaalt volledige bedrijfsbelastingen, btw en sociale bijdragen. Platforms (Airbnb, Booking.com) worden wettelijk verplicht om verhuur automatisch te blokkeren na het bereiken van het maximum. Zoals Amsterdam doet.
Verplichte digitale registratie van alle kortetermijnverhuur bij de gemeente, met een uniek registratienummer dat zichtbaar moet zijn op elke advertentie. Platforms die niet-geregistreerde woningen tonen, worden beboet. New York's Local Law 18 (2023) deed het aantal listings crashen van ~22.000 naar ~3.000 door deze ene maatregel.
Gemeentelijke quotums in gespannen wijken. Gemeenten met meetbare woningkrapte krijgen het recht om het aandeel kortetermijnverhuur te begrenzen per wijk. Naar Barcelona-model, dat alle 10.101 toeristenvergunningen uitdooft tegen november 2028.
Handhaven, niet alleen reguleren. Brussel begon pas in mei 2025 met het fysiek verzegelen van illegale vakantiewoningen. Na jaren van papieren vergunningsplicht zonder controle. HART wil dat iedere Belgische stad met meer dan 50.000 inwoners een dedicated handhavingsteam heeft voor kortetermijnverhuur, gefinancierd uit boete-inkomsten. Boetes: minimaal €10.000 per overtreding, naar Parijs-model (€50.000-100.000 voor illegale verhuur van tweede woningen).
Platformverantwoordelijkheid wettelijk verankeren. Platforms die actief woningen aanbieden zonder geldig registratienummer worden medeverantwoordelijk voor de overtreding. Met boetes op platformniveau, niet alleen op hostniveau.

Bewezen in: New York. Local Law 18 (september 2023): verplichte registratie, host-moet-aanwezig-zijn, max. 2 gasten. Listings: van ~22.000 naar ~3.000 (~85%). Langetermijnhuur +29%. Amsterdam. 30-nachtenmaximum (sinds 2019), geautomatiseerde platformblokkering, boetes tot €87.000. Listings -54% (2019-2024). Barcelona. Totale uitdoving van alle 10.101 toeristenvergunningen tegen november 2028, bevestigd door Spaans Grondwettelijk Hof (maart 2025). Parijs. 90-nachtenmaximum (vanaf jan. 2025, verlaagd van 120), registratieplicht, boetes €50.000-100.000. Japan. Minpaku-wet (2018): 180-nachtenmaximum, verplichte registratie, geautomatiseerde datadeling met platforms. Lokale overheden mogen strenger.

6. Leegstand bestraffen: van Vancouver naar België

Standpunt: Elke leegstaande woning is een woning die een gezin niet kan kopen. België heeft tienduizenden leegstaande woningen maar geen effectief nationaal instrument om ze op de markt te brengen. Vlaanderen schafte de gewestelijke leegstandsheffing af in 2010 en delegeerde naar gemeenten: 282 van 300 Vlaamse gemeenten heffen nu een eigen leegstandstaks, maar tarieven variëren enorm en handhaving is zwak. In Brussel worden 4.500 tot 26.400 woningen als (deels) leegstaand geschat, maar geen betrouwbare registratie bestaat. Vancouver toont dat een ambitieuze leegstandstaks wél werkt: de Empty Homes Tax van 3% van de geschatte woningwaarde deed het aantal leegstaande woningen dalen tot een record-laag van 979 in 2024 (leegstandspercentage 0,49%) en bracht cumulatief C$194 miljoen op. Integraal besteed aan betaalbare woningbouw.

Wat we gaan doen:

Een federale leegstandstaks invoeren op alle woningen die langer dan 12 maanden leeg staan of noch bewoond noch langdurig (>6 maanden) verhuurd worden. Tarief: 3% van de geschatte marktwaarde per jaar, progressief oplopend: 4% na 2 jaar, 5% na 3 jaar. Naar Vancouver-model. Dit vergt een gemoderniseerd kadastraal inkomen als basis (zie standpunt 2).
Een nationaal leegstandsregister opzetten, gekoppeld aan domiciliegegevens, nutsverbruik (elektriciteit, water) en postbezorging. Brussel experimenteert al met algoritmes op basis van water- en elektriciteitsverbruik. HART wil dit uitrollen naar alle gewesten, met een wettelijke meldplicht voor nutsmaatschappijen.
Opbrengsten oormerken voor het woongarantiefonds. Alle leegstandstaksinkomsten vloeien naar het fonds. Directe koppeling tussen het probleem (leegstand) en de oplossing (koopsubsidies en nieuwbouw via het Woonagentschap).
Uitzonderingen voor actieve renovatie (max. 2 jaar met bewijs van bouwactiviteit), erfgoed in herbestemmingsprocedure, en rouw/overlijdenssituaties (6 maanden uitstel). Maar geen uitzonderingen voor speculatief aanhouden.

Bewezen in: Vancouver. Empty Homes Tax (sinds 2017): 3% van geschatte woningwaarde, progressief. Leegstand gedaald naar record-laag 979 woningen (0,49%). Cumulatieve opbrengst: C$194 mln, integraal naar betaalbare woningbouw. Brits-Columbia. Speculation and Vacancy Tax: 2% voor buitenlandse eigenaars (→3% vanaf 2026), cumulatief C$550 mln opbrengst. Frankrijk. Taxe sur les Logements Vacants: 17% van kadastrale huurwaarde in jaar 1, 34% vanaf jaar 2. Aangescherpt in 2023. VK. Council Tax premium tot 300% (400% totaal) voor woningen leeg >10 jaar (sinds april 2021; verstrengd april 2024 voor woningen leeg >1 jaar).

7. Wooninspecties: kwaliteit afdwingen, huisjesmelkerij bestrijden

Standpunt: Het Groot Woononderzoek (2013) vond dat ~1 miljoen Vlaamse woningen gebreken vertonen die bij inspectie waarschijnlijk tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring leiden. Meer dan 20% van de private huurwoningen is structureel ondermaats. Vlaamse gemeenten voerden in 2024 ~45.000 wooninspecties uit. Een verdubbeling in vijf jaar. En ~20% resulteerde in een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Vlaanderen fasert vanaf 2025 een verplicht conformiteitsattest in voor alle huurwoningen: eerst pre-1950-woningen, dan alle woningen tegen 2030. Strafsancties zijn zwaar: 6 maanden tot 3 jaar gevangenis en boetes van €500-25.000 voor verhuur van niet-conforme panden. Alle huurinkomsten ontvangen tijdens de periode van non-conformiteit kunnen worden verbeurdverklaard.

Maar de achterstand is enorm: pas vanaf 2030 dekt de verplichting het volledige huurbestand. In Wallonië geldt een permis de location voor kleine en collectieve woningen, maar het toepassingsgebied is beperkt. Brussel voerde in 2023 een record van 1.480 inspecties uit. Op een huurmarkt van ~300.000 woningen.

Wat we gaan doen:

De uitrol van het conformiteitsattest versnellen naar 2028 voor alle huurwoningen in alle gewesten. Niet alleen Vlaanderen. Wallonië en Brussel moeten een gelijkwaardig instrument invoeren.
Het aantal wooninspecteurs verdrievoudigen van de huidige ~250 (Vlaanderen) naar 750, gefinancierd uit de boete-inkomsten en het woongarantiefonds. Doel: elke huurwoning minstens eenmaal per 10 jaar geïnspecteerd.
Een kwaliteitsscore koppelen aan de maximale huurprijs naar Nederlands model (Woningwaarderingsstelsel): de kwaliteit, oppervlakte, energieprestatie en locatie van een woning bepalen een puntenscore, die een maximale huurprijs oplevert. Wie meer vraagt, kan worden gesanctioneerd. Dit beschermt huurders en geeft verhuurders een prikkel om te investeren in kwaliteit.
Renovatieplicht voor energieverslindende huurwoningen. Belgische woningen verbruiken gemiddeld 70% meer energie dan het Europees gemiddelde. HART wil dat huurwoningen met een EPC-label E of lager verplicht worden gerenoveerd binnen 5 jaar na inspectie. Met toegang tot renteloze leningen uit het woongarantiefonds voor verhuurders die investeren.

Bewezen in: Vlaanderen. Verplicht conformiteitsattest gefaseerd 2025-2030, strafsancties tot 3 jaar gevangenis en verbeurdverklaring huurinkomsten. ~45.000 inspecties/jaar (2024), ~20% resulteert in ongeschikt/onbewoonbaar. Nederland. Woningwaarderingsstelsel (puntensysteem): kwaliteitsscore bepaalt maximale huurprijs. Huurcommissie kan huurverlaging opleggen bij gebrek aan punten. Ierland. 62.085 inspecties in 2024 (record), 61% zakte bij eerste inspectie. VK. Decent Homes Standard wordt onder de Renters' Rights Act 2025 uitgebreid naar de private huursector.

8. Sociale huur: opstap waar mogelijk, vangnet waar nodig

Standpunt: HART wil geen grote sociale huurmarkt, en voor werkende huishoudens is sociale huur een opstap, geen bestemming. Maar een deel van de bevolking — ouderen, mensen met een handicap, mensen met een chronisch beperkte verdiencapaciteit — zal door structurele redenen nooit een woning kunnen kopen. Voor hen is sociale huur geen tijdelijk vangnet maar een blijvende, waardige woonoplossing. Overheidsinterventie via sociale huurwoningen is voor deze groep de enige manier om sociale ongelijkheid op het vlak van wonen te bestrijden. De opstap-logica geldt dus waar ze kán — voor wie werkt en verdient — en voor wie dat niet kan, blijft het structurele vangnet volledig overeind. Voor wie tijdelijk niet kan kopen (baanverlies, scheiding, net aangekomen in België) werkt hetzelfde opstap-principe als voor werkende huishoudens.

Singapore bewijst dit: slechts ~6% van het HDB-bestand is huur, voor de armsten en meest kwetsbaren. De overige ~90% is eigendom. Het Singaporese model is niet een-op-een kopieerbaar: Singapore heeft volledige controle over grondbeleid en een verplicht spaarsysteem (CPF) dat in Belgie niet bestaat. Maar het principe, de overheid bouwt en verkoopt in plaats van te verhuren, is universeel toepasbaar. De overheid helpt huurders actief om eigenaar te worden. Via het Sitting Tenants Scheme (huurders kopen hun woning aan korting) en het Fresh Start Housing Scheme (gezinnen met kinderen die een tweede kans krijgen op eigendom).

België zit vast in een systeem dat het omgekeerde doet. De wachtlijst (>300.000 huishoudens) overtreft het bestaande sociale bestand (~303.000 woningen). In Vlaanderen staan ~15.000 sociale woningen leeg wegens renovatienood. Wie eenmaal in een sociale woning zit, stroomt zelden door. Er is geen mechanisme om huurders naar eigendom te begeleiden.

Wat we gaan doen:

Twee sporen naast elkaar. Voor werkende huishoudens: sociale huur maximaal 5 jaar. Na 5 jaar volgt een evaluatie: wie voldoende verdient, krijgt actieve begeleiding naar eigendom via het Woonagentschap (standpunt 4) of de private markt, met steun uit het woongarantiefonds (starterspremie + renteloze lening). Geen plotse uitzetting, wel een duidelijk traject. Voor wie structureel niet kan kopen — ouderen (65+), mensen met een handicap, mensen met een chronisch beperkte verdiencapaciteit, en huishoudens zonder duurzaam arbeidsinkomen — blijft sociale huur een blijvend en waardig vangnet. Geen tijdslimiet, geen druk om naar eigendom te bewegen. Dit structurele huursegment blijft een volwaardige opdracht van het Woonagentschap en de woonmaatschappijen.
Recht van eerste koop voor sociale huurders. Wie 5 jaar in een sociale woning heeft gewoond en voldoende verdient, krijgt de optie om de woning te kopen aan kostprijs. Huurbetalingen tellen deels mee als eigen inbreng. Naar Singaporees model (Sitting Tenants Scheme, 1994). Dit doet drie dingen tegelijk: de huurder bouwt vermogen op, de woonmaatschappij krijgt verkoopkapitaal voor nieuwe bouw, en de woning wordt eigendom.
Het renovatie-achterstand wegwerken in één legislatuur. De ~15.000 leegstaande sociale woningen in Vlaanderen en vergelijkbare aantallen in Wallonië en Brussel worden binnen 5 jaar gerenoveerd. Gefinancierd via het woongarantiefonds en Europese middelen. En bij voorkeur verkocht aan zittende huurders of starters, niet opnieuw verhuurd.
Woonmaatschappijen omvormen tot koopbegeleiders. De fusie van SHM's en SVK's tot woonmaatschappijen is doorgevoerd. HART wil dat hun kerntaak verschuift: niet alleen woningen verhuren en onderhouden, maar huurders actief begeleiden naar eigendom. Met financieel advies, spaarprogramma's en koppeling aan het Woonagentschap.
Huursubsidies geleidelijk omzetten in koopsubsidies. Elke euro die de overheid uitgeeft aan huursubsidies is een euro die niet bijdraagt aan vermogensopbouw. HART wil huursubsidies voor werkende huishoudens geleidelijk omzetten in een eenmalige starterspremie via het woongarantiefonds. Zodat het geld niet naar een huurbaas gaat maar naar de eigen inbreng van de koper.

Bewezen in: Singapore. Sitting Tenants Scheme (1994): sociale huurders kopen hun woning aan korting met volledige hypotheekfinanciering via HDB. Fresh Start Housing Scheme (2016): tweede kans op eigendom voor gezinnen met kinderen die eerder sociale huurders waren. Resultaat: slechts 6% van het HDB-bestand is nog huur. ~90% eigendom. VK. Right to Buy (1980): sociale huurders kopen hun council house met kortingen. Tot 2024 oplopend tot £136.400 (Londen) en £102.400 (buiten Londen), sindsdien drastisch verlaagd naar £16.000-38.000. Sinds invoering >2 miljoen woningen verkocht. Controversieel wegens onvoldoende herbouw, maar het eigendomsprincipe is bewezen effectief.

Samenvatting: wat HART gaat doen

Woonbudget in plaats van bedrijfswagen. België subsidieert auto's met €4,7 miljard per jaar maar eigenwoningbezit met nul. HART stelt het mobiliteitsbudget open voor alle werknemers, beperkt tot de eerste eigen woning. Doel: eigendom bereikbaar maken, niet huur subsidiëren. Termijn: 1-2 jaar.

Leven in kernen goedkoper. Het kadastraal inkomen is 50 jaar verouderd. HART herwaardert op marktbasis en differentieert de onroerende voorheffing: lager in kernen, hoger daarbuiten, met een verschuiving van de belastingbasis richting grondwaarde (split-rate). Bestaande eigenaar-bewoners buiten kernen krijgen een overgangsperiode van 10 jaar; 65+ met laag inkomen worden volledig vrijgesteld. Termijn: 1 legislatuur.

Eerste woning beschermd, grootgrondbezit ontmoedigd. KI = 0 op de eerste bescheiden woning. Vermenigvuldiging bij meervoudig bezit (×3, ×4, ×5...). Meeropbrengsten naar koopsubsidies voor starters via het woongarantiefonds. Termijn: gelijktijdig met KI-hervorming.

De overheid bouwt en verkoopt. Het Belgisch Woonagentschap bouwt woningen op strategische gronden en verkoopt aan kostprijs. Niet verhuren. Koopsubsidies van €20.000-40.000 voor starters. Anti-speculatieclausule bij doorverkoop binnen 10 jaar. Tijdelijke huur alleen als opstap (max. 5 jaar) met doorstroming naar eigendom. Termijn: oprichting binnen 2 jaar, eerste woningen binnen 5 jaar.

Airbnb reguleren. 90-nachtenmaximum, verplichte registratie, automatische platformblokkering, boetes vanaf €10.000. Elke woning die terugkeert uit de Airbnb-markt is een woning die een gezin kan kopen. Termijn: 1 jaar.

Leegstand bestraffen. 3% van de marktwaarde per jaar, progressief oplopend. Nationaal register op basis van nutsverbruik. Alle opbrengsten naar koopsubsidies via het woongarantiefonds. Termijn: 2 jaar.

Woningkwaliteit afdwingen. Conformiteitsattest in alle gewesten tegen 2028. Inspecteurs ×3. Kwaliteitsscore bepaalt maximale huurprijs. Renovatieplicht voor energieverslindende woningen. Termijn: 1 legislatuur.

Sociale huur: twee sporen. Voor werkende huishoudens: maximaal 5 jaar als opstap, met recht van eerste koop en huursubsidies omgezet in koopsubsidies. Voor wie structureel niet kan kopen (ouderen, mensen met een handicap, chronisch beperkte verdiencapaciteit): een blijvend en waardig vangnet zonder tijdslimiet. Woonmaatschappijen worden koopbegeleiders én beheerders van het structurele huursegment. Doel: van 70% naar 90% eigenwoningbezit binnen een generatie, met een robuust publiek huursegment voor wie structureel niet kan kopen. Termijn: doorlopend.

België is een land waar je sneller een bedrijfswagen krijgt dan een eigen woning. Waar de overheid €4,7 miljard per jaar uitgeeft aan autosubsidies maar nul aan een structureel instrument om werkende gezinnen een huis te laten kopen. Waar 300.000 gezinnen op een wachtlijst staan voor sociale huur. Een wachtlijst die hen niet naar eigendom leidt maar vastzet in afhankelijkheid. Waar de vastgoedbelasting is gebaseerd op huurwaarden uit het jaar dat ABBA Waterloo won, terwijl een starter met één appartement evenveel betaalt als een investeerder met tien panden. Singapore toont de weg: de overheid bouwt, verkoopt aan kostprijs, en maakt 91% van de bevolking eigenaar. Niet door te verbieden, maar door het betaalbaar te maken. HART kiest voor een België waar elke werkende burger een eigen woning kan kopen, waar de overheid meebouwt en mee verkoopt, waar de eerste woning belastingvrij is en de vijfde vijf keer zo duur, waar leegstand en speculatie worden bestraft en waar sociale huur een opstap is naar eigendom. Niet een eindstation. De toekomst is niet een land van huurders. De toekomst is een land van eigenaars.