Wonen | HART Partijpunt 18

Kernprincipe: eigendom waar mogelijk, waardige huur waar nodig. Elke werkende Belg moet een eigen woning kunnen kopen. Niet huren van de overheid, niet huren van een sociale huisvestingsmaatschappij, niet huren van een investeerder. Bezitten. Een huis dat van jou is, dat vermogen opbouwt terwijl je slaapt, dat je kunt doorgeven aan je kinderen. De overheid bouwt mee en verkoopt aan kostprijs. Wie één woning bezit, betaalt geen vastgoedbelasting. Wie er vijf bezit, betaalt vijf keer zoveel. En wie zijn woning leeg laat staan of aan toeristen verhuurt terwijl gezinnen niet kunnen kopen, betaalt de maatschappelijke kost. Doel: 90% eigenwoningbezit binnen een generatie, met een blijvend en waardig publiek huursegment voor wie door leeftijd, handicap of andere structurele redenen niet kan kopen.

België heeft een wooncrisis die traag maar zeker verdiept. De eigenwoningquote zakt: van 73,7% (2006) naar 70,9% (EU-SILC 2025), en in Brussel huurt 62% van de huishoudens (Census 2021). Een gewoon huis kostte in 2025 mediaan €280.000 in België en €510.000 in Brussel. Op basis van een eenvoudige prijs-versus-inkomenratio lag de markt 36% boven het langetermijngemiddelde (KBC Economic Research, tweede kwartaal 2024), hoewel uitgebreidere modellen die rente en vraagfactoren meewegen een veel kleiner verschil tonen. De woonbonus is in alle gewesten afgeschaft (Vlaanderen 2020, Brussel 2017, Wallonië 2025), en het alternatief, verlaagde registratierechten, lost het kernprobleem niet op: er is te weinig betaalbaar aanbod.

De Europese reflex bij een wooncrisis is: meer sociale huur. Nederland heeft ruim een kwart sociale huur (26,9% van de woningvoorraad begin 2024), gefinancierd via huurtoeslag en goedkope leningen. En toch wacht een Amsterdammer gemiddeld bijna tien jaar op een sociale huurwoning (9,8 jaar in 2024). Frankrijk heeft 5,4 miljoen sociale huurwoningen. En banlieues die synoniem zijn met sociale uitsluiting. Het VK heeft een lange traditie van council housing. En de armste wijken van West-Europa. Het probleem is structureel: sociale huur creëert afhankelijkheid, huurders bouwen geen vermogen op, en de wachtlijsten worden nooit korter omdat het aanbod nooit de vraag bijhoudt. Een huurder betaalt elke maand voor het recht om ergens te wonen. En heeft na 30 jaar niets. Een eigenaar betaalt elke maand een hypotheek af. En heeft na 25-30 jaar een volledig afbetaald huis, een vermogen van €200.000-400.000. Voor werkende gezinnen zonder erfenis is de eigen woning verreweg de belangrijkste bron van vermogensopbouw. In België bestaat ongeveer de helft van de bezittingen van de gezinnen uit vastgoed (Nationale Bank, 2024).

Singapore begreep dit in 1964, toen de Housing and Development Board (HDB) overschakelde van huur naar verkoop. Premier Lee Kuan Yew formuleerde het onomwonden: als burgers een eigen woning bezitten, hebben ze een persoonlijk belang bij de stabiliteit van het land. Singapore's eigenwoningquote steeg sindsdien tot 90,8% van de huishoudens (2024). Van de ruim 1,15 miljoen HDB-woningen wordt slechts ~6% verhuurd. De overige ~94% is verkocht aan de bewoners. Huren is in Singapore een opstap, geen bestemming. HART wil geen Belgisch equivalent van de Britse council estates of de Franse HLM-wijken. Het antwoord is niet meer huur. Het antwoord is goedkoper eigendom. De overheid moet niet massaal huurwoningen bouwen. Ze moet de prijs van kopen verlagen, de drempels wegnemen, en de speculatie bestrijden die eigendom onbereikbaar maakt.

De feiten

Indicator	België	Context
Eigenwoningbezit	70,9% van de bevolking (EU-SILC 2025)	Dalend (73,7% in 2006). Per gewest (Census 2021): Brussel ~38%, Vlaanderen ~70%, Wallonië ~64%. Doel HART: 90%
Mediaanprijs huis (gesloten of halfopen bebouwing)	€280.000 (2025)	Vlaanderen: €317.100. Wallonië: €198.000. Brussel: €510.000. Appartement België: €250.000
Aankoopkosten eerste woning	Vlaanderen: ~3-4% (registratierechten 2% + notaris). Wallonië: ~4-5% (3% + notaris). Brussel: tot ~14% (12,5% + notaris), met vrijstelling op de eerste €200.000 voor een eigen woning tot €600.000	Vlaanderen verlaagde de registratierechten naar 3% in 2022 en naar 2% in 2025; Wallonië naar 3% in 2025
Sociale woningen	~320.000 (2024-2025; ruim 6% van de bewoonde woningen)	NL: ~27% (2024). Oostenrijk: ~24%. Denemarken: ~20%. Singapore: slechts 6% is huur
Wachtlijst sociale woning	Ruim 275.000 inschrijvingen in Vlaanderen en Brussel alleen (eind 2025)	Vlaanderen: 215.337. Brussel: 62.234. Wallonië: 49.945 kandidaat-huishoudens (2025, andere telwijze)
Woonbonus	Afgeschaft in alle gewesten (Vl 2020, Bru 2017, Wal 2025)	Kostte Vlaanderen alleen ~€1,6-1,8 mrd/jaar (2015-2018); dreef prijzen op (KU Leuven)
Bedrijfswagensubsidie	€4,7 mrd/jaar (FPB, 2025) → €5,2 mrd (2028)	Mobiliteitsbudget pijler 2 dekt al huur/hypotheek, maar slechts 18.516 gebruikers (2024)
Leegstand	Vlaanderen: 23.417 panden geregistreerd (eind 2016, laatste centrale telling). Brussel: ~4.500 vermoedelijk leegstaand in overtreding (2024; eerste ramingen 17.000-26.400)	Geen betrouwbaar nationaal cijfer. Leegstandstaks versnipperd over gemeenten
Airbnb	Brussel: ~2.800 volledige woningen actief verhuurd, minstens 90% niet geregistreerd (2025)	Brugge: vakantiewoningstop in de binnenstad, slechts 225 geregistreerde vakantiewoningen
Woningkwaliteit	~1 mln Vlaamse woningen (37%) van ontoereikende kwaliteit (Groot Woononderzoek 2013)	21% van de private huurwoningen structureel ontoereikend
Kadastraal inkomen	Gebaseerd op huurwaarden van 1 januari 1975	Sindsdien nooit algemeen herschat; de wettelijke tienjaarlijkse herschatting is nooit meer uitgevoerd
Lintbebouwing (Vlaanderen)	~12.500 km (2019); ~1,4 miljoen Vlamingen wonen in lintbebouwing	Infrastructuurkosten tot 7x hoger dan in kernen
Tweede eigendommen	12% registratierechten Vl (vs. 2% gezinswoning); OV op verouderd KI	VK: 5% surcharge + 100% council tax premium. FR: taxe d'habitation + IFI
Singapore HDB	76% van de inwoners woont in een HDB-woning; eigendomsquote 90,8% (2024)	~94% verkocht, ~6% huur. Overheid verkoopt, verhuurt niet (behalve als vangnet)

Bronnen: Statbel (vastgoedprijzen 2025, Census 2021); Eurostat EU-SILC 2025; KBC Economic Research; Wonen in Vlaanderen; BGHM/SLRB Brussel; SWL Wallonië; Waals Parlement (2025); Autoriteit woningcorporaties (2025); FOD Financiën; FOD Mobiliteit en Vervoer; Federaal Planbureau WP 2025-04; perspublicaties (BRUZZ, VRT NWS); VUB; Groot Woononderzoek 2013; HDB Key Statistics 2024/2025; KU Leuven.

1. Woonbudget in plaats van bedrijfswagen

Standpunt: Het bedrijfswagenstelsel kost de overheid €4,7 miljard per jaar aan gederfde belastingen en sociale bijdragen (2025), oplopend tot €5,2 miljard in 2028 (Federaal Planbureau). Ondertussen vindt 51% van de jonge starters het onmogelijk om zonder steun van ouders of familie een woning te kopen (bevraging Immotheker Finotheker, 2021). Het mobiliteitsbudget, dat werknemers toelaat hun bedrijfswagenbudget te besteden aan wonen, bestaat al. Maar in 2024 gebruikten slechts 18.516 werknemers het: minder dan 3% van wie een bedrijfswagen of mobiliteitsbudget heeft, en minder dan 0,5% van alle werknemers (FOD Mobiliteit en Vervoer). En alleen wie recht heeft op een bedrijfswagen kan eraan deelnemen: 85% van de werknemers valt buiten het systeem.

Hoe het systeem werkt:

Een werknemer met recht op een bedrijfswagen kan dit inruilen voor een mobiliteitsbudget (wet van 17 maart 2019).
Pijler 2 van het mobiliteitsbudget laat toe om huur, hypotheekaflossingen en -intresten belastingvrij te betalen. Zonder RSZ, zonder personenbelasting.
Voorwaarde: de woning ligt in vogelvlucht binnen 10 km van de normale werkplek. Bij veel telewerk kan de thuiswerkplek als normale werkplek gelden.
Het woondeel groeit snel: in 2023 gebruikte ongeveer 77% van de werknemers met een mobiliteitsbudget het voor huur of hypotheek, tegenover 45% in 2021 (cijfers van het mobiliteitsplatform Mbrella, aangehaald in de Senaat).

Wat we gaan doen:

Het mobiliteitsbudget openstellen voor alle werknemers, niet alleen voor wie recht heeft op een bedrijfswagen. HART wil dat elke werkgever het aanbiedt, ongeacht de grootte van het bedrijf.
De 10 km-woonafstandsvoorwaarde afschaffen zodat ook werknemers buiten de stedelijke centra hun budget aan de eigen woning kunnen besteden.
Het woonbudget beperken tot de eerste eigen woning. Geen fiscaal voordeel voor tweede verblijven of investeringspanden. Het doel is eigendom, niet speculatie.
Budgetneutraal hervormen: het totale fiscale voordeel per werknemer mag niet hoger zijn dan het bedrijfswagenvoordeel dat het vervangt. Geen nieuwe uitgave. Een andere bestemming.

Wat HART niet wil: een nieuwe vraagsubsidie die huizenprijzen opdrijft. Onderzoek naar de Vlaamse woonbonus (KU Leuven) toont dat vraagsubsidies deels worden gekapitaliseerd in hogere prijzen. Door het woonbudget als vervanging van de bedrijfswagen te positioneren, niet als extra, blijft de totale koopkracht gelijk en wordt het inflatierisico beperkt. HART koppelt dit aan aanbodzijdige maatregelen (standpunt 4: het Woonagentschap dat bouwt en verkoopt aan kostprijs).

Bewezen in: België zelf: het mobiliteitsbudget bewijst dat werknemers massaal kiezen voor wonen als ze de kans krijgen, want in 2023 gebruikte ongeveer 77% van de werknemers met een mobiliteitsbudget het voor hypotheek of huur. Singapore: het CPF-systeem (Central Provident Fund) laat werknemers toe om verplichte pensioenbesparingen (tot 37% van het loon) rechtstreeks voor hypotheekbetalingen in te zetten. Resultaat: een eigenwoningbezit van 90,8% (2024).

2. Leven in kernen goedkoper, daarbuiten eerlijker

Standpunt: Het Belgische kadastraal inkomen (KI) is gebaseerd op fictieve huurwaarden van 1 januari 1975, meer dan een halve eeuw geleden. De wettelijk voorziene tienjaarlijkse herschatting is sinds de perequatie die in 1980 van kracht werd nooit meer uitgevoerd. Jaarlijkse indexering (coëfficiënt 2,3 voor de onroerende voorheffing van 2026) corrigeert geografische scheeftrekkingen niet: een appartement in een booming stadskern betaalt relatief minder dan een woning in een krimpende gemeente. Het Rekenhof waarschuwde al in 2006 dat het uitblijven van een algemene herschatting ongelijkheid tussen belastingplichtigen creëert. Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde in 2014 (zaak Verest en Gerards) dat België binnenlands en buitenlands vastgoed niet verschillend mag behandelen; in 2018 volgde een veroordeling op vordering van de Europese Commissie, omdat buitenlands vastgoed op de werkelijke huurwaarde werd belast en binnenlands vastgoed op het verouderde KI. In een bevraging van de UGent (2017) kwam de onroerende voorheffing naar voren als de meest onrechtvaardige belasting.

Vlaanderen kampt tegelijk met een uniek ruimtelijk probleem: ~12.500 km lintbebouwing (2019), langer dan de afstand Brussel-Singapore. Ongeveer 1,4 miljoen Vlamingen wonen in deze linten. De infrastructuurkosten per woning zijn tot 7 keer hoger dan in stedelijke kernen, en per gebouw is tien keer meer infrastructuur nodig (Departement Omgeving en VITO). De bouwshift beoogt netto nul bijkomend ruimtebeslag tegen 2040, maar tussen 2019 en 2024 kwam nog bijna de helft van de nieuwe gebouwen in linten of verspreide bebouwing terecht.

Wat we gaan doen:

Het kadastraal inkomen moderniseren. HART wil een objectieve, marktgebaseerde herschatting van alle kadastrale inkomens binnen één legislatuur, op basis van geobserveerde huurprijzen, vastgoedtransacties en GIS-data. Dit is budgetneutraal: het KI wordt herschat, de tarieven worden verlaagd zodat de totale opbrengst gelijk blijft. Maar de verdeling wordt eerlijk.
Verdichting fiscaal belonen. Wie in een kern woont en minder infrastructuur gebruikt, moet dat terugzien in lagere lasten. HART wil een gedifferentieerde onroerende voorheffing: lager tarief binnen afgebakende stads- en dorpskernen, hoger tarief daarbuiten. Dit stuurt nieuwbouw naar de kernen en maakt de bouwshift financieel voelbaar.
Appartementen in kernen betaalbaarder maken. Het bestaande KI-systeem belast appartementen disproportioneel hoog ten opzichte van hun oppervlakte, vergeleken met vrijstaande woningen met grotere percelen. Een marktgebaseerd KI corrigeert dit automatisch, omdat het de werkelijke m²-waarde weerspiegelt in plaats van een inschatting van meer dan een halve eeuw oud.
Infrastructuurkosten toewijzen aan wie ze veroorzaakt. Onderzoek van het Departement Omgeving en VITO toont dat het terugdringen van verspreide bewoning tegen 2050 ongeveer €250-380 miljoen per jaar bespaart aan nutsvoorzieningen en €1-2 miljard per jaar aan mobiliteitskosten. HART wil dat deze besparingen deels terugvloeien naar kernen in de vorm van lagere lokale belastingen.
Binnen de OV-differentiatie de belastingbasis verschuiven richting grondwaarde. Een zuiver hoger/lager tarief per zone heeft een dubbelzinnig effect op woonkeuze (literatuuroverzicht van UHasselt, Land Use Policy, 2022). Effectiever is een split-rate systeem dat grond zwaarder belast dan gebouwen. Grond in kernen is duurder maar wordt intensiever benut; grond buiten kernen is goedkoop maar kost meer aan infrastructuur. Door de OV-differentiatie te combineren met een hogere grondcomponent wordt verdichting in kernen fiscaal beloond en extensief grondgebruik daarbuiten ontmoedigd, zonder dat de belasting op het gebouw zelf nieuwbouw of renovatie afremt. Dit versterkt het prijssignaal en vermijdt het risico dat hogere OV buiten kernen ook de bouw van meergezinswoningen ontmoedigt.
Bestaande eigenaars buiten kernen beschermen via een overgangsregeling. Wie op het moment van invoering al eigenaar-bewoner is van een woning buiten de kern, krijgt een gefaseerde opbouw naar het volledige tarief over 10 jaar. Eigenaar-bewoners van 65+ met een gezinsinkomen onder de mediaan van hun deelstaat krijgen een volledige vrijstelling zolang zij de woning bewonen. De hogere OV geldt onmiddellijk en volledig voor nieuwbouw buiten kernen en voor aankopen na de invoerdatum. Dit stuurt de markt richting kernen zonder bestaande bewoners, die vaak weinig alternatief hebben, te bestraffen voor keuzes die zij maakten toen het beleid hen nog aanmoedigde om buiten de kern te bouwen.

Bewezen in: Denemarken: het Copenhagen Finger Plan (sinds 1947) bundelt de stedelijke groei langs vijf spoorlijncorridors met groene wiggen ertussen, en is nog steeds juridisch bindend en effectief. Nederland: het VINEX-beleid (1995-2005) plande ~650.000 nieuwe woningen, het grootste deel in en aan bestaande steden. Estland en Litouwen: grondwaardebelasting (land value tax), met een hogere belasting op grond en een lagere of geen belasting op gebouwen. Dat stimuleert intensief gebruik van waardevolle locaties en ontmoedigt speculatieve leegstand. VK: de Green Belt beschermt 12,6% van Engeland tegen bebouwing. België (academisch): een literatuuroverzicht van UHasselt (Land Use Policy, 2022) van empirische studies naar vastgoedbelasting en sprawl. Conclusie: het effect van belastingtarieven op sprawl is niet eenduidig, maar split-rate systemen (grond zwaarder belasten dan gebouwen) stimuleren hogere dichtheden. Het ontwerp van het belastingsysteem is belangrijker dan het tarief zelf.

3. Eerste woning beschermd, grootgrondbezit ontmoedigd

Standpunt: België is internationaal mild voor meervoudig woningbezit. De effectieve belastingdruk op tweede en volgende eigendommen is laag dankzij het verouderde kadastraal inkomen, dat meer dan een halve eeuw achterloopt op de werkelijkheid. Het VK heft een 5% stamp duty surcharge plus council tax premiums tot 100% op tweede woningen. Frankrijk handhaaft de taxe d'habitation uitsluitend voor tweede woningen met gemeentelijke toeslagen van 5-60%, plus vermogensbelasting op netto vastgoed boven €1,3 miljoen. Nederland belast fictief rendement op tweede woningen tegen 36% en heft 8% overdrachtsbelasting op woningen die niet de eigen hoofdverblijfplaats zijn (sinds 2026; daarvoor 10,4%). België doet niets van dit alles op vergelijkbaar niveau.

Tegelijk is de eerste eigen woning voor veel Belgen onbereikbaar geworden. De gemiddelde koopprijs steeg sneller dan de lonen, de notariskosten zijn hoog, en de woonbonus is afgeschaft. HART wil een systeem dat deze twee problemen tegelijk oplost: de eerste bescheiden woning fiscaal beschermen, en meervoudig bezit progressief zwaarder belasten, zodat vastgoedconcentratie automatisch en eerlijk wordt ontmoedigd en woningen terugvloeien naar de markt, naar mensen die er willen wonen en niet naar mensen die ze willen bezitten als investering.

Het HART-model: progressieve vastgoedbelasting op basis van het aantal eigendommen.

Eigendom	KI-behandeling	Effect
1e eigendom (niet-opulent, onder plafond)	KI = 0: geen onroerende voorheffing	Starters en gezinnen worden beschermd. Wie één bescheiden woning bezit, betaalt nul vastgoedbelasting
2e eigendom	Beide eigendommen worden belast op het normale (gemoderniseerde) KI-tarief	De vrijstelling op de eerste woning vervalt. Beide eigendommen betalen eerlijk
3e eigendom	Alle eigendommen worden belast op 3× het normale tarief	Meervoudig bezit wordt progressief duurder
4e eigendom en meer	Verdere vermenigvuldiging (4×, 5×, ...)	Grootgrondbezitters betalen steeds sneller meer. Vastgoedconcentratie wordt fiscaal ontmoedigd

Het plafond voor "niet-opulent" wordt bepaald op basis van het gemoderniseerde KI: woningen waarvan het marktgebaseerde KI onder een per deelstaat vastgesteld maximum valt (bv. mediaan woningwaarde + 25%), komen in aanmerking voor de vrijstelling. Luxe-eigendommen betalen altijd het normale tarief, ook als eerste woning. Dit is geen vermogensbelasting maar een hervorming van de bestaande onroerende voorheffing. Dezelfde belasting, eerlijker verdeeld.

Wat we gaan doen:

De eerste bescheiden woning volledig vrijstellen van onroerende voorheffing. Wie één woning bezit die onder het opulentieplafond valt, betaalt nul KI-belasting. Dit is de krachtigste steun voor starters en jonge gezinnen. Niet via ingewikkelde premies, maar via een structurele belastingverlaging op het meest fundamentele goed: je eigen dak.
De vrijstelling laten vervallen bij een tweede eigendom. Op alle eigendommen. Het moment dat je een tweede eigendom verwerft, betaal je het normale tarief op beide. Dit is het sleutelmechanisme: het maakt de keuze voor een tweede woning financieel voelbaar, zonder iets te verbieden. Uitzonderingen zijn mogelijk voor specifieke gevallen (bv. landbouwgrond in actief gebruik, erfgoed onder beschermingsstatus).
Meervoudig bezit progressief belasten met een vermenigvuldigingsfactor. Vanaf het derde eigendom wordt het KI-tarief vermenigvuldigd: ×3 bij drie eigendommen, ×4 bij vier, enzovoort. Op alle eigendommen van die persoon. Dit maakt het steeds sneller duurder om grote vastgoedportefeuilles aan te houden: met vijf eigendommen betaal je vijf keer het tarief op vijf panden. Het effect is automatische herverdeling: grootgrondbezitters worden aangemoedigd om eigendommen af te stoten, wat het aanbod vergroot en de koopprijzen drukt. Precies wat starters nodig hebben.
Anti-ontwijking via transparantie. Het systeem telt eigendommen per natuurlijke persoon, inclusief eigendommen aangehouden via vennootschappen. Naar Zuid-Koreaans model (de CRET aggregeert alle eigendommen nationaal) wordt een transparantiebepaling ingevoerd: als een persoon direct of indirect >25% controle heeft over een vennootschap die vastgoed bezit, worden die eigendommen meegeteld. Spreiding over familieleden wordt beperkt door een antimisbruikbepaling.
Registratierechten differentiëren in alle deelstaten. Vlaanderen (2% tegenover 12%) en Wallonië (3% tegenover 12,5%, sinds 2025) kennen al een laag tarief voor de enige eigen woning; Brussel werkt met een vrijstelling op de eerste €200.000 voor een eigen woning tot €600.000. HART wil dit verschil in alle deelstaten verankeren en versterken: wie een eerste woning koopt, betaalt minder; wie een tweede of volgende koopt, betaalt meer.
Meeropbrengsten bestemmen voor koopsubsidies. De hogere belastingopbrengsten uit meervoudig bezit worden geoormerkt voor een woongarantiefonds dat de toegang tot de eerste eigen woning vergemakkelijkt: starterspremies die de eigen inbreng dekken, renteloze leningen voor de eerste 5 jaar van de hypotheek, en waarborgregelingen voor starters zonder spaargeld. Elke euro vloeit naar eigendom, niet naar huur.
Budgetneutraliteit garanderen voor eenwoningbezitters. Het totale belastingniveau op vastgoed stijgt niet voor wie één woning bezit. Het daalt zelfs naar nul. De verschuiving gaat integraal van eenwoningbezitters naar meervoudige bezitters.

Rekenvoorbeeld

Persoon A: starter, één appartement in stadskern. KI (gemoderniseerd): €6.000/jaar. Onder opulentieplafond. → Onroerende voorheffing: €0. Zonder hervorming betaalt dezelfde persoon ~€1.500-2.000/jaar.

Persoon B: gezin, twee woningen (woonhuis + vakantieappartement). Woning 1 KI: €8.000. Woning 2 KI: €5.000. Normaal OV-tarief: 25%. Beide op normaal tarief. → ~€3.250/jaar. De vrijstelling op woning 1 is vervallen.

Persoon C: vastgoedinvesteerder, vijf appartementen. Totaal KI: €35.000. Vijf eigendommen → tarief ×5. → ~€43.750/jaar. Zonder hervorming: ~€8.750. De belastingdruk vervijfvoudigt.

De exacte tarieven en plafonds worden bepaald bij de KI-modernisering. Deze voorbeelden illustreren het mechanisme.

Bewezen in: Zuid-Korea: de Comprehensive Real Estate Tax (CRET, sinds 2005) is een nationale belasting bovenop de lokale property tax, specifiek gericht op meervoudig woningbezit. Tarieven van 0,5% tot 5% (piek 6% in 2021-2022), afhankelijk van het aantal eigendommen en de totale waarde. Meervoudige bezitters krijgen een verlaagde vrijstelling (KRW 900 mln vs. 1,2 mrd voor eenwoningbezitters) en betalen aanzienlijk hogere tarieven. In 2020 werden de tarieven voor multi-eigenaren drastisch verhoogd om speculatie te bestrijden. VK: 5% stamp duty surcharge op tweede woningen (sinds oktober 2024), council tax premiums tot 100% (sinds april 2025). Frankrijk: taxe d'habitation gehandhaafd uitsluitend voor tweede woningen; gemeentelijke surtaxen 5-60%; IFI op netto vastgoed >€1,3 mln (0,5%-1,5%). Nederland: box 3-belasting op fictief rendement (36%), overdrachtsbelasting van 8% op woningen die niet de eigen hoofdverblijfplaats zijn (sinds 2026; daarvoor 10,4%). Griekenland: ENFIA, aanvullende progressieve belasting op gecumuleerd vastgoedbezit boven €250.000 per persoon.

4. Een Belgisch Woonagentschap: de overheid bouwt en verkoopt

Standpunt: HART wil niet dat de overheid een grote publieke huurmarkt opbouwt. Het doel is niet Weense Gemeindebauten of Nederlandse woningcorporaties: buurten waar generaties lang huren van de overheid en geen vermogen opbouwen. Het doel is dat de overheid bouwt en verkoopt aan kostprijs, zodat werkende gezinnen eigenaar worden.

Singapore begreep dit in 1964: het HDB schakelde over van huur naar verkoop. Ongeveer 94% van het HDB-bestand is verkocht en slechts ~6% wordt verhuurd. Het resultaat: 90,8% eigenwoningbezit (2024). Het beste Europese model voor de overheid-als-bouwheer is Wenen. Maar HART neemt de bouwcapaciteit over, niet het huurmodel. Het Weense wohnfonds_wien (opgericht in 1984) beheert ruim 3 miljoen m² grond voor gesubsidieerde woningbouw, en via zijn bouwwedstrijden kregen sinds 1995 zo'n 300.000 mensen een woning. Die capaciteit, grondverwerving, competitieve aanbestedingen en kwaliteitscontrole, is wat België nodig heeft. Maar in plaats van te verhuren, verkoopt het Belgische Woonagentschap aan kostprijs aan werkende gezinnen. Huur blijft beschikbaar als tijdelijk vangnet voor wie nog niet kan kopen. Maar het is een opstap, geen bestemming.

Wat we gaan doen:

Een federaal Belgisch Woonagentschap oprichten, met instemming van de Raad van de Deelstaten (art. 28 HART-grondwet): een autonome publieke instelling die grond verwerft, woningen laat bouwen via competitieve aanbestedingen, en ze verkoopt aan kostprijs (bouwkosten + grondkosten + administratie, zonder ontwikkelaarsmarge). Het Woonagentschap verhuurt niet structureel. Het verkoopt. Verkoopopbrengsten financieren nieuwe projecten: een revolverend fonds waarbij kapitaal bij elke verkoop onmiddellijk terugvloeit voor herinvestering, naar Deens model (Landsbyggefonden). Groei van het fonds komt uit de anti-speculatieclausule (meerwaardeterugvloeiing bij doorverkoop binnen 10 jaar) en CLT-grond die permanent in publiek bezit blijft.
Overheden krijgen voorkooprecht op strategische bouwgronden in stads- en dorpskernen. Niet via onteigening à la Singapore, maar via een transparant voorkooprecht tegen marktwaarde, zoals het Weense wohnfonds_wien dat sinds 1984 grond verwerft en ruim 3 miljoen m² beheert voor gesubsidieerde woningbouw. Dit voorkomt dat schaarse kerngrond naar speculanten vloeit en laat de overheid de grondwaardestijging capteren.
Competitieve aanbestedingen op vier pijlers naar Weens model: architecturale kwaliteit, ecologische duurzaamheid, betaalbaarheid (kostprijs + beperkte marge), en sociale duurzaamheid (mix van inkomensgroepen, voorzieningen, OV-aansluiting). Transparant, nationaal, publiek. Geen achterkamertjes, geen corrupte lokale deals.
Verkoopprijs = kostprijs. Geen winstmarge, geen speculatie. Een woning van het Woonagentschap kost wat ze kost om te bouwen. Niet wat de markt bereid is te betalen. Bij doorverkoop binnen 10 jaar wordt een anti-speculatieclausule actief: de meerwaarde vloeit deels terug naar het fonds, zodat de volgende koper opnieuw aan kostprijs kan kopen. Na 10 jaar vervalt de clausule en wordt de woning volledig vrij eigendom.
Koopsubsidies voor starters. Het woongarantiefonds (gefinancierd uit de progressieve vastgoedbelasting en de meeropbrengsten uit meervoudig bezit) biedt starters een eenmalige premie die de eigen inbreng dekt, plus een renteloze lening voor de eerste 5 jaar van de hypotheek. Singapore geeft gezinnen die voor het eerst een bestaande HDB-flat kopen tot S$230.000 aan subsidies (~€150.000). HART wil een Belgisch equivalent van €20.000-40.000 voor gezinnen met een inkomen tot tweemaal de mediaan.
Voorrang voor gezinnen en starters, maar open voor alle werkende inkomensgroepen tot een plafond. Het doel is een brede middenklasse die betaalbaar koopt in kernen.
Tijdelijke huur als opstap, niet als bestemming. Voor wie nog niet kan kopen, zoals wie net begint te werken of in een overgangssituatie zit, biedt het Woonagentschap tijdelijke huur aan kostprijs, met een maximum van 5 jaar. Na die periode krijgt de huurder de optie om de woning te kopen aan een voordelig tarief (huurbetalingen tellen deels mee als eigen inbreng). Het doel is altijd doorstroming naar eigendom.
Community Land Trusts als instrument voor blijvende betaalbaarheid. Bij klassieke verkoop aan kostprijs privatiseert de eerste koper de volledige meerwaarde bij doorverkoop (na afloop van de anti-speculatieclausule). Voor strategische locaties in kernen kan het Woonagentschap het CLT-model toepassen: de trust behoudt de grond in publiek bezit, de bewoner koopt het gebouw aan kostprijs. Bij doorverkoop wordt de meerwaarde gedeeld (bv. 25% koper, 75% trust), waardoor de volgende koper opnieuw betaalbaar kan kopen. Dit is geen huurmodel: de bewoner is eigenaar van zijn woning, maar de grondprijs wordt permanent uit de speculatie gehouden.

Bewezen in: Singapore: het HDB (sinds 1960) is de overheid als bouwheer en verkoper. 76% van de inwoners woont in een HDB-woning, de overgrote meerderheid als eigenaar. Nieuwe flats worden onder de marktprijs verkocht, en gezinnen die voor het eerst een bestaande flat kopen, krijgen tot S$230.000 aan subsidies. Huur is slechts ~6% van het bestand: een vangnet, geen bestemming. Resultaat: 90,8% eigenwoningbezit (2024). Wenen: wohnfonds_wien (sinds 1984) is een stedelijk grondbedrijf dat ruim 3 miljoen m² grond beheert voor gesubsidieerde woningbouw. Model voor grondverwerving en competitieve aanbestedingen. Denemarken: Landsbyggefonden, een revolverend nationaal woningbouwfonds. Na afbetaling hypotheek (30-40 jaar) vloeit ⅔ van de besparing naar het nationaal fonds. Bewijs dat publieke woningbouw zichzelf kan financieren.

5. Airbnb en kortetermijnverhuur: reguleren, handhaven, bestraffen

Standpunt: Kortetermijnverhuur (Airbnb, Booking.com) trekt woningen structureel weg uit de koopmarkt. Elke woning die permanent als Airbnb-investering wordt aangehouden, is een woning die een gezin niet kan kopen. In Brussel werden in 2025 ongeveer 2.800 volledige woningen actief via Airbnb verhuurd, waarvan minstens 90% niet geregistreerd was (BRUZZ, 2026). VUB-onderzoek (2023) toont aan dat een hogere Airbnb-dichtheid in een Brusselse wijk tussen 2016 en 2018 samenging met een significante stijging van de huurprijzen. Eerder VUB-onderzoek (2021, gegevens van 2019) vond dat bijna de helft (45%) van het Brusselse Airbnb-aanbod van investeerders of professionele verhuurders kwam, en dat 32 hosts tien of meer appartementen tegelijk aanboden. Brugge laat al jaren geen nieuwe vakantiewoningen meer toe in de historische binnenstad en telt slechts 225 geregistreerde vakantiewoningen, terwijl het aanbod op de boekingsplatformen veel groter is. Academisch onderzoek (Marketing Science, 2021; Journal of Urban Economics, 2020) bevestigt consistent dat Airbnb huur- en koopprijzen meetbaar opdrijft. In Barcelona lagen de huren in de wijken met de meeste Airbnb's tot 7% hoger en de verkoopprijzen tot 17%.

Wat we gaan doen:

Een federaal maximumaantal nachten per jaar voor particuliere kortetermijnverhuur: 90 nachten (naar Parijs-model, dat sinds 2025 90 in plaats van 120 nachten toelaat). Wie meer verhuurt, registreert zich als professioneel verhuurder en betaalt volledige bedrijfsbelastingen, btw en sociale bijdragen. Platforms (Airbnb, Booking.com) worden wettelijk verplicht om verhuur automatisch te blokkeren na het bereiken van het maximum. Zoals Amsterdam doet.
Verplichte digitale registratie van alle kortetermijnverhuur bij de gemeente, met een uniek registratienummer dat zichtbaar moet zijn op elke advertentie. Platforms die niet-geregistreerde woningen tonen, worden beboet. New Yorks Local Law 18 (2023) deed het aanbod crashen: van meer dan 38.000 actieve advertenties op één platform (begin 2023) naar ongeveer 3.000 geregistreerde kortetermijnverhuringen (2025).
Gemeentelijke quotums in gespannen wijken. Gemeenten met meetbare woningkrapte krijgen het recht om het aandeel kortetermijnverhuur te begrenzen per wijk. Naar Barcelona-model, dat alle 10.101 toeristenvergunningen uitdooft tegen november 2028.
Handhaven, niet alleen reguleren. Brussel kent al lang een registratieplicht, maar in 2025 was minstens negen op tien Airbnb-woningen niet in orde, en verzegelingen van illegale vakantiewoningen bleven uitzonderlijk. HART wil dat iedere Belgische stad met meer dan 50.000 inwoners een dedicated handhavingsteam heeft voor kortetermijnverhuur, gefinancierd uit boete-inkomsten. Boetes: minimaal €10.000 per overtreding, naar Parijs-model (tot €100.000 per woning die zonder toelating tot vakantiewoning wordt omgevormd).
Platformverantwoordelijkheid wettelijk verankeren. Platforms die actief woningen aanbieden zonder geldig registratienummer worden medeverantwoordelijk voor de overtreding. Met boetes op platformniveau, niet alleen op hostniveau.

Bewezen in: New York: Local Law 18 (september 2023) met verplichte registratie, host-moet-aanwezig-zijn en maximaal 2 gasten. Aanbod: van meer dan 38.000 actieve advertenties op één platform (begin 2023) naar ongeveer 3.000 geregistreerde verhuringen (2025). Amsterdam: 30-nachtenmaximum (sinds 2019; 15 nachten in een aantal centrale buurten sinds april 2026), geautomatiseerde platformblokkering, boetes tot €18.000. Barcelona: totale uitdoving van alle 10.101 toeristenvergunningen tegen november 2028, bevestigd door het Spaanse Grondwettelijk Hof (maart 2025). Parijs: 90-nachtenmaximum (sinds januari 2025, verlaagd van 120), registratieplicht, boetes tot €100.000. Japan: Minpaku-wet (2018), 180-nachtenmaximum, verplichte registratie, geautomatiseerde datadeling met platforms. Lokale overheden mogen strenger.

6. Leegstand bestraffen: van Vancouver naar België

Standpunt: Elke leegstaande woning is een woning die een gezin niet kan kopen. België heeft tienduizenden leegstaande woningen maar geen effectief nationaal instrument om ze op de markt te brengen. Vlaanderen maakte leegstandsbestrijding in 2010 een gemeentelijke bevoegdheid: medio 2023 hieven 282 van de toen 300 Vlaamse gemeenten een eigen leegstandsbelasting, maar tarieven variëren enorm en handhaving is zwak. In Brussel schatten ULB en VUB het aantal leegstaande woningen in overtreding op ongeveer 4.500 (2024), na eerdere ramingen van 17.000 tot 26.400; een betrouwbare registratie bestaat niet. Vancouver toont dat een ambitieuze leegstandstaks wél werkt: de Empty Homes Tax, stapsgewijs opgetrokken tot 3% van de geschatte woningwaarde, deed het aantal leegstaande woningen dalen tot een recordlaagte van 979 in 2024 (leegstandspercentage 0,49%) en bracht sinds 2017 C$194 miljoen op, integraal besteed aan betaalbare woningbouw.

Wat we gaan doen:

Een federale leegstandstaks invoeren op alle woningen die langer dan 12 maanden leeg staan of noch bewoond noch langdurig (>6 maanden) verhuurd worden. Tarief: 3% van de geschatte marktwaarde per jaar, progressief oplopend: 4% na 2 jaar, 5% na 3 jaar. Naar Vancouver-model. Dit vergt een gemoderniseerd kadastraal inkomen als basis (zie standpunt 2).
Een nationaal leegstandsregister opzetten, gekoppeld aan domiciliegegevens, nutsverbruik (elektriciteit, water) en postbezorging. Brussel liet al een detectiemodel ontwikkelen op basis van onder meer waterverbruik en domiciliegegevens (ULB en VUB, 2024). HART wil dit uitrollen naar alle deelstaten, met een wettelijke meldplicht voor nutsmaatschappijen.
Opbrengsten oormerken voor het woongarantiefonds. Alle leegstandstaksinkomsten vloeien naar het fonds. Directe koppeling tussen het probleem (leegstand) en de oplossing (koopsubsidies en nieuwbouw via het Woonagentschap).
Uitzonderingen voor actieve renovatie (max. 2 jaar met bewijs van bouwactiviteit), erfgoed in herbestemmingsprocedure, en rouw/overlijdenssituaties (6 maanden uitstel). Maar geen uitzonderingen voor speculatief aanhouden.

Bewezen in: Vancouver: Empty Homes Tax (sinds 2017), stapsgewijs opgetrokken van 1% naar 3% van de geschatte woningwaarde. Leegstand gedaald naar een recordlaagte van 979 woningen (0,49%, 2024). Cumulatieve opbrengst: C$194 mln, integraal naar betaalbare woningbouw. Brits-Columbia: Speculation and Vacancy Tax, sinds 2026 3% voor buitenlandse eigenaars (daarvoor 2%), cumulatief C$550 mln opbrengst (2018-2024). Frankrijk: Taxe sur les Logements Vacants, 17% van de kadastrale huurwaarde in jaar 1 en 34% vanaf jaar 2, aangescherpt in 2023. VK: Council Tax premium tot 300% (400% totaal) voor woningen leeg >10 jaar (sinds april 2021; verstrengd april 2024 voor woningen leeg >1 jaar).

7. Wooninspecties: kwaliteit afdwingen, huisjesmelkerij bestrijden

Standpunt: Het Groot Woononderzoek (2013) vond dat ~1 miljoen Vlaamse woningen (37%) van ontoereikende kwaliteit zijn: voor die woningen zijn waarschijnlijk werken nodig om een conformiteitsattest te krijgen. 21% van de private huurwoningen is structureel ondermaats. Vlaamse gemeenten voerden in 2024 ~45.000 wooninspecties uit, een verdubbeling in vijf jaar, en ~20% daarvan leidde tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. In ongeveer een op de drie Vlaamse gemeenten is een conformiteitsattest verplicht bij een nieuw huurcontract, vaak gefaseerd naar bouwjaar (eerst woningen van vóór 1950). Strafsancties zijn zwaar: 6 maanden tot 3 jaar gevangenis en boetes van €500-25.000 voor verhuur van niet-conforme panden. Alle huurinkomsten ontvangen tijdens de periode van non-conformiteit kunnen worden verbeurdverklaard.

Maar de achterstand is enorm: in 2024 werden in Vlaanderen ongeveer 22.500 conformiteitsattesten afgeleverd, en een algemene verplichting voor alle huurwoningen ontbreekt. In Wallonië geldt een permis de location voor kleine en collectieve woningen, maar het toepassingsgebied is beperkt. Brussel voerde in 2023 een record van 1.480 inspecties uit, op een huurmarkt van ongeveer 350.000 huurhuishoudens.

Wat we gaan doen:

De uitrol van het conformiteitsattest versnellen: binnen drie jaar verplicht voor alle huurwoningen in alle deelstaten. Niet alleen Vlaanderen. De Waalse deelstaten en Brussel moeten een gelijkwaardig instrument invoeren.
Het aantal wooninspecteurs verdrievoudigen in alle deelstaten, gefinancierd uit de boete-inkomsten en het woongarantiefonds. Doel: elke huurwoning minstens eenmaal per 10 jaar geïnspecteerd.
Een kwaliteitsscore koppelen aan de maximale huurprijs naar Nederlands model (Woningwaarderingsstelsel): de kwaliteit, oppervlakte, energieprestatie en locatie van een woning bepalen een puntenscore, die een maximale huurprijs oplevert. Wie meer vraagt, kan worden gesanctioneerd. Dit beschermt huurders en geeft verhuurders een prikkel om te investeren in kwaliteit.
Renovatieplicht voor energieverslindende huurwoningen. Belgische woningen zijn gemiddeld groot, oud en slecht geïsoleerd, en behoren tot de grootste energieverbruikers van Europa. HART wil dat huurwoningen met een EPC-label E of lager verplicht worden gerenoveerd binnen 5 jaar na inspectie. Met toegang tot renteloze leningen uit het woongarantiefonds voor verhuurders die investeren.

Bewezen in: Vlaanderen: verplicht conformiteitsattest in een op de drie gemeenten, strafsancties tot 3 jaar gevangenis en verbeurdverklaring van huurinkomsten. ~45.000 inspecties (2024), waarvan ~20% eindigt in een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Nederland: het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) laat een kwaliteitsscore de maximale huurprijs bepalen; de Huurcommissie kan een huurverlaging opleggen bij gebrek aan punten. Ierland: een record van ruim 80.000 inspecties bij 62.085 huurwoningen in 2024; 61% van die woningen voldeed bij de eerste inspectie niet aan de normen. VK: de Decent Homes Standard wordt via de Renters' Rights Act 2025 uitgebreid naar de private huursector.

8. Sociale huur: opstap waar mogelijk, vangnet waar nodig

Standpunt: HART wil geen grote sociale huurmarkt, en voor werkende huishoudens is sociale huur een opstap, geen bestemming. Maar een deel van de bevolking (ouderen, mensen met een handicap, mensen met een chronisch beperkte verdiencapaciteit) zal door structurele redenen nooit een woning kunnen kopen. Voor hen is sociale huur geen tijdelijk vangnet maar een blijvende, waardige woonoplossing. Overheidsinterventie via sociale huurwoningen is voor deze groep de enige manier om sociale ongelijkheid op het vlak van wonen te bestrijden. De opstap-logica geldt dus waar ze kán, voor wie werkt en verdient, en voor wie dat niet kan, blijft het structurele vangnet volledig overeind. Voor wie tijdelijk niet kan kopen (baanverlies, scheiding, net aangekomen in België) werkt hetzelfde opstap-principe als voor werkende huishoudens.

Singapore bewijst dit: slechts ~6% van het HDB-bestand is huur, voor de armsten en meest kwetsbaren. De overige ~94% is verkocht. Het Singaporese model is niet een-op-een kopieerbaar: Singapore heeft volledige controle over grondbeleid en een verplicht spaarsysteem (CPF) dat in België niet bestaat. Maar het principe, de overheid bouwt en verkoopt in plaats van te verhuren, is universeel toepasbaar. De overheid helpt huurders actief om eigenaar te worden, via het Sitting Tenants Scheme (huurders kopen hun woning aan korting) en het Fresh Start Housing Scheme (gezinnen met kinderen die een tweede kans krijgen op eigendom).

België zit vast in een systeem dat het omgekeerde doet. In Vlaanderen en Brussel alleen staan al ruim 275.000 inschrijvingen op de wachtlijst (eind 2025), meer dan het volledige sociale bestand van die twee gewesten samen (~220.000 woningen). In Vlaanderen staat ongeveer een op de tien sociale woningen leeg (16.401 eind 2023, 9,8% van het patrimonium), waarvan 7.517 structureel, vaak voor renovatie of sloop. Wie eenmaal in een sociale woning zit, stroomt zelden door. Er is geen mechanisme om huurders naar eigendom te begeleiden.

Wat we gaan doen:

Twee sporen naast elkaar. Voor werkende huishoudens: sociale huur maximaal 5 jaar. Na 5 jaar volgt een evaluatie: wie voldoende verdient, krijgt actieve begeleiding naar eigendom via het Woonagentschap (standpunt 4) of de private markt, met steun uit het woongarantiefonds (starterspremie + renteloze lening). Geen plotse uitzetting, wel een duidelijk traject. Voor wie structureel niet kan kopen (ouderen vanaf 65 jaar, mensen met een handicap, mensen met een chronisch beperkte verdiencapaciteit en huishoudens zonder duurzaam arbeidsinkomen) blijft sociale huur een blijvend en waardig vangnet. Geen tijdslimiet, geen druk om naar eigendom te bewegen. Dit structurele huursegment blijft een volwaardige opdracht van de deelstaten en hun woonmaatschappijen.
Recht van eerste koop voor sociale huurders. Wie 5 jaar in een sociale woning heeft gewoond en voldoende verdient, krijgt de optie om de woning te kopen aan kostprijs. Huurbetalingen tellen deels mee als eigen inbreng. Naar Singaporees model (Sitting Tenants Scheme, 1994). Dit doet drie dingen tegelijk: de huurder bouwt vermogen op, de woonmaatschappij krijgt verkoopkapitaal voor nieuwe bouw, en de woning wordt eigendom.
De renovatieachterstand wegwerken in één legislatuur. De structureel leegstaande sociale woningen in Vlaanderen (ruim 7.500 eind 2023) en in Wallonië en Brussel worden binnen 5 jaar gerenoveerd, gefinancierd via het woongarantiefonds en Europese middelen, en bij voorkeur verkocht aan zittende huurders of starters, niet opnieuw verhuurd.
Woonmaatschappijen omvormen tot koopbegeleiders. In Vlaanderen zijn de SHM's en SVK's sinds 2023 gefuseerd tot woonmaatschappijen. HART wil dat hun kerntaak verschuift: niet alleen woningen verhuren en onderhouden, maar huurders actief begeleiden naar eigendom. Met financieel advies, spaarprogramma's en koppeling aan het Woonagentschap.
Huursubsidies geleidelijk omzetten in koopsubsidies. Elke euro die de overheid uitgeeft aan huursubsidies is een euro die niet bijdraagt aan vermogensopbouw. HART wil huursubsidies voor werkende huishoudens geleidelijk omzetten in een eenmalige starterspremie via het woongarantiefonds, zodat het geld niet naar een huurbaas gaat maar naar de eigen inbreng van de koper.

Bewezen in: Singapore: Sitting Tenants Scheme (1994), waarmee sociale huurders hun woning aan korting kopen met volledige hypotheekfinanciering via het HDB, en Fresh Start Housing Scheme (2016), een tweede kans op eigendom voor gezinnen met kinderen die eerder sociale huurders waren. Resultaat: slechts ~6% van het HDB-bestand is nog huur, ~94% is verkocht. VK: Right to Buy (1980), sociale huurders kopen hun council house met kortingen. Tot 2024 oplopend tot £136.400 (Londen) en £102.400 (buiten Londen), sindsdien drastisch verlaagd naar £16.000-38.000. Sinds invoering >2 miljoen woningen verkocht. Controversieel wegens onvoldoende herbouw, maar het eigendomsprincipe is bewezen effectief.

Samenvatting: wat HART gaat doen

Woonbudget in plaats van bedrijfswagen. België geeft €4,7 miljard per jaar (2025) fiscaal voordeel aan bedrijfswagens, terwijl de fiscale steun voor wie een eigen woning koopt grotendeels is afgeschaft. HART stelt het mobiliteitsbudget open voor alle werknemers, beperkt tot de eerste eigen woning. Doel: eigendom bereikbaar maken, niet huur subsidiëren. Termijn: 1-2 jaar.

Leven in kernen goedkoper. Het kadastraal inkomen is meer dan een halve eeuw verouderd. HART herwaardert op marktbasis en differentieert de onroerende voorheffing: lager in kernen, hoger daarbuiten, met een verschuiving van de belastingbasis richting grondwaarde (split-rate). Bestaande eigenaar-bewoners buiten kernen krijgen een overgangsperiode van 10 jaar; 65+ met laag inkomen worden volledig vrijgesteld. Termijn: 1 legislatuur.

Eerste woning beschermd, grootgrondbezit ontmoedigd. KI = 0 op de eerste bescheiden woning. Vermenigvuldiging bij meervoudig bezit (×3, ×4, ×5...). Meeropbrengsten naar koopsubsidies voor starters via het woongarantiefonds. Termijn: gelijktijdig met KI-hervorming.

De overheid bouwt en verkoopt. Het Belgisch Woonagentschap bouwt woningen op strategische gronden en verkoopt aan kostprijs. Niet verhuren. Koopsubsidies van €20.000-40.000 voor starters. Anti-speculatieclausule bij doorverkoop binnen 10 jaar. Tijdelijke huur alleen als opstap (max. 5 jaar) met doorstroming naar eigendom. Termijn: oprichting binnen 2 jaar, eerste woningen binnen 5 jaar.

Airbnb reguleren. 90-nachtenmaximum, verplichte registratie, automatische platformblokkering, boetes vanaf €10.000. Elke woning die terugkeert uit de Airbnb-markt is een woning die een gezin kan kopen. Termijn: 1 jaar.

Leegstand bestraffen. 3% van de marktwaarde per jaar, progressief oplopend. Nationaal register op basis van nutsverbruik. Alle opbrengsten naar koopsubsidies via het woongarantiefonds. Termijn: 2 jaar.

Woningkwaliteit afdwingen. Conformiteitsattest in alle deelstaten binnen drie jaar. Inspecteurs ×3. Kwaliteitsscore bepaalt maximale huurprijs. Renovatieplicht voor energieverslindende woningen. Termijn: 1 legislatuur.

Sociale huur: twee sporen. Voor werkende huishoudens: maximaal 5 jaar als opstap, met recht van eerste koop en huursubsidies omgezet in koopsubsidies. Voor wie structureel niet kan kopen (ouderen, mensen met een handicap, chronisch beperkte verdiencapaciteit): een blijvend en waardig vangnet zonder tijdslimiet. Woonmaatschappijen worden koopbegeleiders én beheerders van het structurele huursegment. Doel: van ongeveer 71% naar 90% eigenwoningbezit binnen een generatie, met een robuust publiek huursegment voor wie structureel niet kan kopen. Termijn: doorlopend.

België is een land waar je sneller een bedrijfswagen krijgt dan een eigen woning. Waar de overheid €4,7 miljard per jaar uitgeeft aan autosubsidies maar geen structureel instrument heeft om werkende gezinnen een huis te laten kopen. Waar in Vlaanderen en Brussel alleen al ruim 275.000 inschrijvingen op een wachtlijst staan voor sociale huur. Een wachtlijst die hen niet naar eigendom leidt maar vastzet in afhankelijkheid. Waar de vastgoedbelasting is gebaseerd op huurwaarden van een jaar nadat ABBA met Waterloo het Songfestival won, terwijl een starter met één appartement hetzelfde tarief betaalt als een investeerder met tien panden. Singapore toont de weg: de overheid bouwt, verkoopt aan kostprijs, en maakt negen op de tien huishoudens eigenaar. Niet door te verbieden, maar door het betaalbaar te maken. HART kiest voor een België waar elke werkende burger een eigen woning kan kopen, waar de overheid meebouwt en mee verkoopt, waar de eerste woning belastingvrij is en de vijfde vijf keer zo duur, waar leegstand en speculatie worden bestraft en waar sociale huur een opstap is naar eigendom. Niet een eindstation. De toekomst is niet een land van huurders. De toekomst is een land van eigenaars.