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Point 18 sur 30

Logement

Principe fondamental : la propriété partout où c'est possible, une location digne là où c'est nécessaire. Chaque Belge qui travaille doit pouvoir acheter son propre logement. Pas louer à l'État, pas louer à une société de logement social, pas louer à un investisseur. Posséder.

Principe fondamental : la propriété partout où c'est possible, une location digne là où c'est nécessaire. Chaque Belge qui travaille doit pouvoir acheter son propre logement. Pas louer à l'État, pas louer à une société de logement social, pas louer à un investisseur. Posséder. Une maison qui est à vous, qui constitue un patrimoine pendant que vous dormez, que vous pouvez transmettre à vos enfants. Les pouvoirs publics construisent eux aussi et vendent à prix coûtant. Celui qui possède un seul logement ne paie aucun impôt immobilier. Celui qui en possède cinq paie cinq fois plus. Et celui qui laisse son logement vide ou le loue à des touristes pendant que des familles ne peuvent pas acheter paie le coût qu'il impose à la société. Objectif : 90 % de propriétaires en une génération, avec un segment locatif public durable et digne pour ceux qui, en raison de leur âge, d'un handicap ou d'autres raisons structurelles, ne peuvent pas acheter.

La Belgique connaît une crise du logement qui s'aggrave lentement mais sûrement. Le taux de propriétaires baisse. De sommets historiques à 70,2 % (EU-SILC 2024) ; et à Bruxelles, 60 % de la population est déjà locataire. Le prix d'achat médian d'un logement a atteint 280.000 € à l'échelle nationale et 525.000 € à Bruxelles. Sur la base d'un simple ratio prix/revenus, le marché se situe jusqu'à 36 % au-dessus de la moyenne de long terme (KBC Economic Research, 2024) ; des modèles plus élaborés, qui intègrent les taux d'intérêt et la démographie, montrent toutefois un écart beaucoup plus faible. Le bonus logement a été supprimé dans toutes les Régions. Flandre (2020), Bruxelles (2017), Wallonie (2025) ; et l'alternative, des droits d'enregistrement réduits, ne résout pas le problème de fond : l'offre abordable est insuffisante.

Le réflexe européen face à une crise du logement est le suivant : plus de logement social locatif. Les Pays-Bas comptent 30 % de logements sociaux locatifs, financés par l'allocation de loyer (huurtoeslag) et des prêts bon marché. Et pourtant, une liste d'attente de 13 ans à Amsterdam. La France compte 5 millions de logements HLM. Et des banlieues synonymes d'exclusion sociale. Le Royaume-Uni a une longue tradition de council housing. Et les quartiers les plus pauvres d'Europe occidentale. Le problème est structurel : la location sociale crée de la dépendance, les locataires ne constituent aucun patrimoine, et les listes d'attente ne raccourcissent jamais parce que l'offre ne suit jamais la demande. Un locataire paie chaque mois pour le droit d'habiter quelque part. Et n'a rien après 30 ans. Un propriétaire rembourse chaque mois un prêt hypothécaire. Et possède après 25 à 30 ans une maison entièrement remboursée, un patrimoine de 200.000 à 400.000 €. Pour les familles qui travaillent et n'ont pas d'héritage, le logement en propriété est de loin la principale source de constitution de patrimoine. En Belgique, l'immobilier représente environ 60 % du patrimoine total des ménages.

Singapour l'a compris en 1964, lorsque le Housing Development Board est passé de la location à la vente. Le Premier ministre Lee Kuan Yew l'a formulé sans détour : quand les citoyens possèdent leur logement, ils ont un intérêt personnel à la stabilité du pays. Le taux de propriétaires de Singapour est passé d'environ 9 % dans le logement public (1960) à 90,8 % (2024). Sur les 1,13 million d'appartements HDB, environ 6 % seulement sont loués. Les quelque 90 % restants sont en propriété. À Singapour, louer est un tremplin, pas une destination. HART ne veut pas d'équivalent belge des council estates britanniques ou des quartiers HLM français. La réponse n'est pas plus de location. La réponse est une propriété moins chère. Les pouvoirs publics ne doivent pas construire massivement des logements locatifs. Ils doivent faire baisser le prix de l'achat, lever les obstacles et combattre la spéculation qui rend la propriété inaccessible.

Les faits

Indicateur Belgique Contexte
Taux de propriétaires 70,2 % (EU-SILC 2024) En baisse. Bruxelles : ±38 %. Flandre : ±70 %. Wallonie : ±64 %. Objectif HART : 90 %
Prix d'achat médian d'un logement 280.000 € (T3 2025) Flandre : 317.500 €. Wallonie : 197.000 €. Bruxelles : 525.000 €
Frais d'achat du premier logement Flandre : ±3-4 % (droits d'enregistrement 2 % + notaire). Wallonie : ±4-5 % (3 % + notaire). Bruxelles : jusqu'à 14 % (12,5 % + notaire) La Flandre a ramené les droits d'enregistrement à 2 % en 2022 ; la Wallonie à 3 % en 2025
Logements sociaux ±303.000 (±6 % du parc de logements) NL : ±30 %. Autriche : ±24 %. Danemark : ±20 %. Singapour : 6 % seulement en location
Liste d'attente pour un logement social >300.000 ménages (toutes Régions confondues) Flandre : 199.085 (avril 2025). Bruxelles : 62.234. Wallonie : ±50.000
Bonus logement Supprimé dans toutes les Régions (Fl 2020, Bxl 2017, Wal 2025) Coûtait au plus fort ±3 à 3,5 Mds €/an ; faisait monter les prix (KU Leuven)
Subvention aux voitures de société 4,7 Mds €/an (BFP 2025) → 5,2 Mds € (2028) Le pilier 2 du budget mobilité couvre déjà loyer/prêt hypothécaire, mais <20.000 utilisateurs
Inoccupation Flandre : 20.000+ logements enregistrés. Bruxelles : 4.500 à 26.400 estimés Pas de chiffre national fiable. Taxe sur l'inoccupation éparpillée entre les communes
Airbnb Bruxelles : ±4.700-5.600 annonces actives, ±0 % autorisées Bruges : ±950 annonces = 131 touristes pour 100 habitants. Anvers : ±2.300-2.700
Qualité des logements ±1 million de logements flamands avec des défauts (Groot Woononderzoek 2013) >20 % des logements locatifs privés structurellement insuffisants
Revenu cadastral Basé sur les valeurs locatives du 1er janvier 1975 Jamais réévalué ; la réestimation décennale prévue par la loi n'a jamais été effectuée
Urbanisation en ruban (Flandre) ±12.500 km (2019) ; ±1,4 million de Flamands vivent dans l'urbanisation en ruban Coûts d'infrastructure jusqu'à 7 fois plus élevés que dans les centres
Deuxièmes propriétés 12 % de droits d'enregistrement en Fl (contre 2 % pour le logement familial) ; précompte immobilier basé sur un RC obsolète Royaume-Uni : surcharge de 5 % + council tax premium de 100 %. France : taxe d'habitation + IFI
HDB Singapour ±77 % de la population, taux de propriétaires de 90,8 % ±90 % en propriété, ±6 % en location. L'État vend, ne loue pas (sauf comme filet de sécurité)

Sources : Statbel ; EU-SILC 2024 ; KBC Economic Research ; Wonen-Vlaanderen/Initia ; SLRB Bruxelles ; SWL Wallonie ; SPF Finances ; VRT NWS ; Bureau fédéral du Plan WP 202504 ; Airbtics ; VUB (Verhaeghe) ; Groot Woononderzoek 2013 ; HDB Singapore Annual Report 2023 ; Wikifin ; KU Leuven.

1. Un budget logement à la place de la voiture de société

Position : La Belgique subventionne les voitures de société pour un montant estimé entre 3 et 6 milliards d'euros par an (Bureau fédéral du Plan, juin 2025. Projection 2028, selon l'évolution du parc et le rythme d'électrification). Pendant ce temps, 51 % des jeunes primo-acquéreurs ne peuvent pas acheter de logement sans l'aide de leurs parents (Immotheker Finotheker, 2021). Le budget mobilité, qui permet aux travailleurs de consacrer le budget de leur voiture de société au logement, existe déjà. Mais seuls ±3,4 % des ayants droit (±0,85 % de l'ensemble des travailleurs, en forte croissance) l'utilisent. Et seuls ceux qui ont droit à une voiture de société peuvent y participer : 85 % des travailleurs restent en dehors du système.

Comment fonctionne le système :

  • Un travailleur qui a droit à une voiture de société peut l'échanger contre un budget mobilité (loi du 17 mars 2019, réformée en 2024).
  • Le pilier 2 du budget mobilité permet de payer le loyer, les remboursements de capital et les intérêts hypothécaires en exonération d'impôt. Sans ONSS, sans impôt des personnes physiques.
  • Condition : le logement se situe dans un rayon de 10 km du lieu de travail, ou le travailleur télétravaille >50 % du temps (seuil légal).
  • Parmi ceux qui utilisent le budget, environ 77 % le consacrent au logement (Attentia/Olympus Mobility, 2023). Les données de l'ONSS montrent que 67 à 77 % des budgets vont au pilier 2 (mobilité durable et logement).

Ce que nous allons faire :

  • Ouvrir le budget mobilité à tous les travailleurs, pas seulement à ceux qui ont droit à une voiture de société. Le gouvernement Arizona prévoit une obligation pour les employeurs de 50+ travailleurs (2027) et de 15+ (2028). HART veut accélérer ce calendrier et abaisser le seuil à tous les employeurs.
  • Supprimer la condition de distance de 10 km pour que les travailleurs hors des centres urbains puissent eux aussi consacrer leur budget à leur propre logement.
  • Limiter le budget logement au premier logement en propriété. Aucun avantage fiscal pour les résidences secondaires ou les immeubles de rapport. L'objectif est la propriété, pas la spéculation.
  • Réformer à budget constant : l'avantage fiscal total par travailleur ne peut pas dépasser l'avantage actuel de la voiture de société. Pas de nouvelle dépense. Une autre affectation.

Ce que HART ne veut pas : une nouvelle subvention à la demande qui fait grimper les prix des logements. La recherche académique (étude bavaroise ; analyse du housing benefit au Royaume-Uni) montre que les subventions à la demande sont en partie capitalisées dans des prix plus élevés. En positionnant le budget logement comme un remplacement de la voiture de société, et non comme un supplément, le pouvoir d'achat total reste inchangé et le risque inflationniste est limité. HART y associe des mesures du côté de l'offre (position 4 : l'Agence du logement qui construit et vend à prix coûtant).

Éprouvé : La Belgique elle-même. Le budget mobilité prouve que les travailleurs choisissent massivement le logement quand ils en ont l'occasion : 77 % le consacrent à un prêt hypothécaire ou à un loyer. Singapour. Le système CPF (Central Provident Fund) permet aux travailleurs d'affecter directement leur épargne-pension obligatoire (jusqu'à 37 % du salaire) aux remboursements hypothécaires. Résultat : un taux de propriétaires de 90,8 % (2024).

2. Vivre dans les centres, moins cher ; en dehors, plus équitable

Position : Le revenu cadastral (RC) belge est basé sur des valeurs locatives fictives du 1er janvier 1975. Il y a plus de 50 ans. La réestimation décennale prévue par la loi n'a plus jamais été effectuée depuis 1980. L'indexation annuelle (coefficient 2,3 en 2026) ne corrige pas les distorsions géographiques : un appartement dans un centre-ville en plein essor paie relativement moins qu'une maison dans une commune en déclin. La Cour des comptes concluait déjà en 2006 que cela crée des inégalités injustes. La Cour de justice de l'Union européenne a jugé en 2014 (affaire Verest et Gerards) que la Belgique pratique une discrimination : l'immobilier situé en Belgique est imposé sur la base d'un RC obsolète, l'immobilier situé à l'étranger sur sa valeur locative réelle. Une condamnation formelle a suivi en 2018. Une étude de l'UGent montre que les Belges considèrent le précompte immobilier comme leur impôt le plus injuste.

La Flandre est en même temps confrontée à un problème spatial unique : ±12.500 km d'urbanisation en ruban. Plus long que la distance Bruxelles-Singapour. Environ 1,4 million de Flamands vivent dans ces rubans. Les coûts d'infrastructure par logement y sont jusqu'à 7 fois plus élevés que dans les centres urbains. L'entretien des routes de l'urbanisation en ruban coûte 102 millions d'euros par an ; le retard en matière d'égouttage nécessite 3,6 milliards d'euros. Le stop béton (bouwshift) vise zéro artificialisation nette supplémentaire d'ici 2040, mais la moitié des constructions neuves se situe toujours en dehors des centres.

Ce que nous allons faire :

  • Moderniser le revenu cadastral. HART veut une réestimation objective, basée sur le marché, de tous les revenus cadastraux en une législature, à partir des loyers observés, des transactions immobilières et des données SIG. C'est neutre sur le plan budgétaire : le RC est réestimé, les taux sont abaissés pour que la recette totale reste identique. Mais la répartition devient équitable.
  • Récompenser fiscalement la densification. Celui qui habite dans un centre et utilise moins d'infrastructures doit le retrouver dans des charges plus basses. HART veut un précompte immobilier (PRI) différencié : taux plus bas à l'intérieur des centres urbains et villageois délimités, taux plus élevé en dehors. Cela oriente les constructions neuves vers les centres et rend le stop béton financièrement tangible.
  • Rendre les appartements dans les centres plus abordables. Le système actuel du RC impose les appartements de manière disproportionnée par rapport à leur surface, comparé aux maisons quatre façades sur de grandes parcelles. Un RC basé sur le marché corrige cela automatiquement, parce qu'il reflète la valeur réelle au m² au lieu d'une estimation vieille de 50 ans.
  • Imputer les coûts d'infrastructure à ceux qui les provoquent. Une étude du VITO (institut flamand de recherche technologique) montre que la réduction de l'habitat dispersé permet d'économiser 246 à 383 millions d'euros par an en infrastructures et environ 1 à 2 milliards d'euros par an en coûts de mobilité. HART veut qu'une partie de ces économies revienne aux centres sous la forme d'impôts locaux plus bas.
  • Au sein de la différenciation du PRI, déplacer la base imposable vers la valeur du terrain. Un simple taux plus élevé/plus bas par zone a un effet ambigu sur le choix résidentiel (Taranu & Verbeeck, UHasselt, 2022). Un système split-rate, qui impose le terrain plus lourdement que les bâtiments, est plus efficace. Le terrain dans les centres est plus cher mais est utilisé plus intensivement ; le terrain hors des centres est bon marché mais coûte plus en infrastructures. En combinant la différenciation du PRI avec une composante foncière plus élevée, la densification dans les centres est récompensée fiscalement et l'usage extensif du sol en dehors est découragé, sans que l'impôt sur le bâtiment lui-même ne freine la construction neuve ou la rénovation. Cela renforce le signal de prix et évite le risque qu'un PRI plus élevé hors des centres décourage aussi la construction d'immeubles à appartements.
  • Protéger les propriétaires actuels hors des centres par un régime transitoire. Celui qui, au moment de l'entrée en vigueur, est déjà propriétaire-occupant d'un logement hors du centre bénéficie d'une montée progressive vers le taux plein sur 10 ans. Les propriétaires-occupants de 65 ans et plus dont le revenu du ménage est inférieur à la médiane régionale bénéficient d'une exonération totale tant qu'ils occupent le logement. Le PRI plus élevé s'applique immédiatement et intégralement aux constructions neuves hors des centres et aux achats postérieurs à la date d'entrée en vigueur. Cela oriente le marché vers les centres sans punir les habitants actuels, qui sont souvent des familles moins aisées disposant de peu d'alternatives (Coppens, UAntwerpen, 2026), pour des choix qu'ils ont faits à une époque où la politique les encourageait encore à construire hors du centre.

Éprouvé : Danemark. Copenhagen Finger Plan (depuis 1947) : croissance urbaine le long de cinq corridors ferroviaires, avec des coins verts entre eux. Toujours juridiquement contraignant et efficace après près de 80 ans. Pays-Bas. Politique VINEX : ±650.000 nouveaux logements concentrés à proximité des centres urbains existants. Estonie, Lituanie, Singapour. Impôt sur la valeur foncière (land value tax) : impôt plus élevé sur le terrain, plus bas sur les bâtiments. Stimule l'usage intensif des sites de valeur et décourage l'inoccupation spéculative. Royaume-Uni. Green Belt : 12,6 % de l'Angleterre protégés contre l'urbanisation. Belgique (recherche académique). Taranu & Verbeeck (UHasselt, 2022, Land Use Policy) : revue de la littérature des études empiriques sur la fiscalité immobilière et l'étalement urbain. Conclusion : l'effet des taux d'imposition sur l'étalement n'est pas univoque, mais les systèmes split-rate (imposer le terrain plus lourdement que les bâtiments) favorisent des densités plus élevées. La conception du système fiscal compte plus que le taux lui-même.

3. Premier logement protégé, grande propriété découragée

Position : En comparaison internationale, la Belgique est indulgente envers la propriété immobilière multiple. La pression fiscale effective sur les deuxièmes propriétés et suivantes est faible grâce au revenu cadastral obsolète. 50 ans de retard sur la réalité. Le Royaume-Uni prélève désormais une surcharge de stamp duty de 5 % plus des council tax premiums allant jusqu'à 100 % sur les résidences secondaires. La France maintient la taxe d'habitation uniquement pour les résidences secondaires, avec des majorations communales de 5 à 60 %, plus un impôt sur la fortune pour l'immobilier net au-delà de 1,3 million d'euros. Les Pays-Bas imposent un rendement fictif sur les résidences secondaires à 36 % et prélèvent 10,4 % de droits de mutation (ramenés à 8 % à partir de 2026). La Belgique ne fait rien de tout cela à un niveau comparable.

En même temps, le premier logement en propriété est devenu inaccessible pour beaucoup de Belges. Le prix d'achat moyen a augmenté plus vite que les salaires, les frais de notaire sont élevés et le bonus logement a été supprimé. HART veut un système qui résout ces deux problèmes à la fois : protéger fiscalement le premier logement modeste, et imposer la propriété multiple de manière progressivement plus lourde. Pour que la concentration immobilière soit découragée automatiquement et équitablement, et que les logements reviennent sur le marché, vers les personnes qui veulent y habiter et non vers celles qui veulent les posséder comme investissement.

Le modèle HART : un impôt immobilier progressif basé sur le nombre de propriétés.

Propriété Traitement du RC Effet
1re propriété (non opulente, sous le plafond) RC = 0, pas de précompte immobilier Les primo-acquéreurs et les familles sont protégés. Celui qui possède un seul logement modeste ne paie aucun impôt immobilier
2e propriété Les deux propriétés sont imposées au taux normal du RC (modernisé) L'exonération sur le premier logement disparaît. Les deux propriétés paient équitablement
3e propriété Toutes les propriétés sont imposées à 3× le taux normal La propriété multiple devient progressivement plus chère
4e propriété et plus Multiplication supplémentaire (4×, 5×, ...) Les grands propriétaires paient exponentiellement plus. La concentration immobilière est découragée fiscalement

Le plafond du « non opulent » est fixé sur la base du RC modernisé : les logements dont le RC basé sur le marché se situe sous un maximum fixé par Région (p. ex. valeur médiane des logements + 25 %) entrent en ligne de compte pour l'exonération. Les biens de luxe paient toujours le taux normal, même comme premier logement. Ce n'est pas un impôt sur la fortune, mais une réforme du précompte immobilier existant. Le même impôt, réparti plus équitablement.

Ce que nous allons faire :

  • Exonérer totalement le premier logement modeste du précompte immobilier. Celui qui possède un seul logement situé sous le plafond d'opulence ne paie aucun impôt sur le RC. C'est le soutien le plus puissant pour les primo-acquéreurs et les jeunes familles. Pas via des primes compliquées, mais via une baisse d'impôt structurelle sur le bien le plus fondamental : votre propre toit.
  • Supprimer l'exonération dès la deuxième propriété. Sur toutes les propriétés. Dès que vous acquérez une deuxième propriété, vous payez le taux normal sur les deux. C'est le mécanisme clé : il rend le choix d'un deuxième logement financièrement tangible, sans rien interdire. Des exceptions sont possibles pour des cas spécifiques (p. ex. terres agricoles en exploitation active, patrimoine sous statut de protection).
  • Imposer progressivement la propriété multiple avec un facteur multiplicateur. À partir de la troisième propriété, le taux du RC est multiplié : ×3 pour trois propriétés, ×4 pour quatre, et ainsi de suite. Sur toutes les propriétés de cette personne. Cela rend exponentiellement plus coûteux le maintien de grands portefeuilles immobiliers. L'effet est une redistribution automatique : les grands propriétaires sont incités à céder des biens, ce qui accroît l'offre et fait baisser les prix d'achat. Exactement ce dont les primo-acquéreurs ont besoin.
  • Anti-contournement par la transparence. Le système compte les propriétés par personne physique, y compris celles détenues via des sociétés. Sur le modèle sud-coréen (le CRET agrège toutes les propriétés au niveau national), une disposition de transparence est introduite : si une personne contrôle directement ou indirectement >25 % d'une société qui possède de l'immobilier, ces biens sont comptabilisés. La dispersion entre membres de la famille est limitée par une disposition anti-abus.
  • Différencier les droits d'enregistrement dans toutes les Régions. La Flandre connaît déjà un taux plus élevé pour les deuxièmes propriétés (12 % contre 2 %), mais pas la Wallonie ni Bruxelles. HART le veut dans toutes les Régions : celui qui achète un premier logement paie moins ; celui qui en achète un deuxième ou un suivant paie plus.
  • Affecter les recettes supplémentaires aux aides à l'achat. Les recettes fiscales plus élevées issues de la propriété multiple sont réservées à un fonds de garantie logement qui facilite l'accès au premier logement en propriété : des primes pour primo-acquéreurs qui couvrent l'apport propre, des prêts sans intérêt pour les 5 premières années du prêt hypothécaire, et des mécanismes de garantie pour les primo-acquéreurs sans épargne. Chaque euro va à la propriété, pas à la location.
  • Garantir la neutralité budgétaire pour les propriétaires d'un seul logement. Le niveau total d'imposition de l'immobilier n'augmente pas pour celui qui possède un seul logement. Il tombe même à zéro. Le transfert va intégralement des propriétaires d'un seul logement vers les propriétaires multiples.

Exemple chiffré

Personne A. Primo-acquéreur, un appartement en centre-ville : RC (modernisé) : 6.000 €/an. Sous le plafond d'opulence. → Précompte immobilier : 0 €. Aujourd'hui, la même personne paie ±1.500-2.000 €/an.

Personne B. Famille, deux logements (maison d'habitation + appartement de vacances) : RC du logement 1 : 8.000 €. RC du logement 2 : 5.000 €. Taux normal du PRI : 25 %. Les deux au taux normal. → ±3.250 €/an. L'exonération sur le logement 1 a disparu.

Personne C. Investisseur immobilier, cinq appartements : RC total : 35.000 €. Cinq propriétés → taux ×5. → ±43.750 €/an. Aujourd'hui : ±8.750 €. La pression fiscale est multipliée par cinq.

Les taux et plafonds exacts seront fixés lors de la modernisation du RC. Ces exemples illustrent le mécanisme.

Éprouvé : Corée du Sud. Comprehensive Real Estate Tax (CRET, depuis 2005) : impôt national qui s'ajoute à la property tax locale, ciblant spécifiquement la propriété immobilière multiple. Taux de 0,5 % à 5 % (pic à 6 % en 2021-2022), selon le nombre de propriétés et la valeur totale. Les propriétaires multiples bénéficient d'une exonération réduite (900 millions de KRW contre 1,2 milliard pour les propriétaires d'un seul logement) et paient des taux nettement plus élevés. En 2020, les taux pour les multipropriétaires ont été drastiquement relevés pour combattre la spéculation. Royaume-Uni. Surcharge de stamp duty de 5 % sur les résidences secondaires (oct. 2024), council tax premiums jusqu'à 100 % (avril 2025). France. Taxe d'habitation maintenue uniquement pour les résidences secondaires ; surtaxes communales de 5 à 60 % ; IFI sur l'immobilier net >1,3 million d'euros (0,5 % à 1,5 %). Pays-Bas. Impôt de la Box 3 sur le rendement fictif (36 %), droits de mutation de 10,4 % pour les logements autres que le premier (→8 % à partir de 2026). Grèce. ENFIA : impôt progressif complémentaire sur le patrimoine immobilier cumulé au-delà de 250.000 € par personne.

4. Une Agence belge du logement : l'État construit et vend

Position : HART ne veut pas que les pouvoirs publics construisent un grand marché locatif public. L'objectif n'est pas les Gemeindebauten viennois ni les woningcorporaties néerlandaises. Des quartiers où des générations entières louent à l'État et ne constituent aucun patrimoine. L'objectif est que les pouvoirs publics construisent et vendent à prix coûtant, pour que les familles qui travaillent deviennent propriétaires.

Singapour l'a compris en 1964 : le HDB est passé de la location à la vente. Aujourd'hui, ±90 % du parc HDB est en propriété et ±6 % seulement en location. Le résultat : 90,8 % de propriétaires. Le meilleur modèle européen de l'État maître d'ouvrage est Vienne. Mais HART reprend la capacité de construction, pas le modèle locatif. Le Wohnfonds Wien viennois a acquis depuis 1984 3,7 millions de m² de terrain pour 51.400+ logements. Cette capacité, acquisition de terrains, appels d'offres concurrentiels, contrôle de qualité, est ce dont la Belgique a besoin. Mais au lieu de louer, l'Agence belge du logement vend à prix coûtant à des familles qui travaillent. La location reste disponible comme filet de sécurité temporaire pour ceux qui ne peuvent pas encore acheter. Mais c'est un tremplin, pas une destination.

Ce que nous allons faire :

  • Créer une Agence belge du logement fédérale, une institution publique autonome qui acquiert des terrains, fait construire des logements via des appels d'offres concurrentiels et les vend à prix coûtant (coûts de construction + coût du terrain + administration, sans marge de promoteur). L'Agence du logement ne loue pas de manière structurelle. Elle vend. Les produits des ventes financent de nouveaux projets : un fonds renouvelable où le capital revient immédiatement à chaque vente pour être réinvesti, sur le modèle danois (Landsbyggefonden). La croissance du fonds provient de la clause anti-spéculation (retour de la plus-value en cas de revente dans les 10 ans) et des terrains CLT qui restent en permanence propriété publique.
  • Les pouvoirs publics obtiennent un droit de préemption sur les terrains à bâtir stratégiques dans les centres urbains et villageois. Pas par l'expropriation à la singapourienne, mais par un droit de préemption transparent à la valeur du marché. Comme le Wohnfonds Wien viennois, qui a acquis depuis 1984 3,7 millions de m² pour 51.400+ logements. Cela évite que les rares terrains des centres partent chez les spéculateurs et permet aux pouvoirs publics de capter la hausse de la valeur foncière.
  • Des appels d'offres concurrentiels sur quatre piliers sur le modèle viennois : qualité architecturale, durabilité écologique, accessibilité financière (prix coûtant + marge limitée) et durabilité sociale (mixité des groupes de revenus, équipements, desserte en transports en commun). Transparent, national, public. Pas d'arrangements en coulisses, pas de deals locaux corrompus.
  • Prix de vente = prix coûtant. Pas de marge bénéficiaire, pas de spéculation. Un logement de l'Agence du logement coûte ce qu'il coûte à construire. Pas ce que le marché est prêt à payer. En cas de revente dans les 10 ans, une clause anti-spéculation s'active : la plus-value revient en partie au fonds, pour que l'acheteur suivant puisse à nouveau acheter à prix coûtant. Après 10 ans, la clause s'éteint et le logement devient une propriété entièrement libre.
  • Des aides à l'achat pour les primo-acquéreurs. Le fonds de garantie logement (financé par l'impôt immobilier progressif et les recettes supplémentaires de la propriété multiple) offre aux primo-acquéreurs une prime unique qui couvre l'apport propre, plus un prêt sans intérêt pour les 5 premières années du prêt hypothécaire. Singapour accorde des subsides allant jusqu'à 230.000 S$ par famille (±155.000 €). HART veut un équivalent belge de 20.000 à 40.000 € pour les familles dont le revenu ne dépasse pas deux fois la médiane.
  • Priorité aux familles et aux primo-acquéreurs, mais ouvert à tous les groupes de revenus qui travaillent, jusqu'à un plafond. L'objectif est une large classe moyenne qui achète à un prix abordable dans les centres.
  • La location temporaire comme tremplin, pas comme destination. Pour ceux qui ne peuvent pas encore acheter, ceux qui commencent à peine à travailler, ceux qui sont dans une situation de transition, l'Agence du logement propose une location temporaire à prix coûtant, pour une durée maximale de 5 ans. Après cette période, le locataire obtient l'option d'acheter le logement à un tarif avantageux (les loyers payés comptent en partie comme apport propre). L'objectif est toujours le passage à la propriété.
  • Les Community Land Trusts comme instrument d'accessibilité financière durable. Dans une vente classique à prix coûtant, le premier acheteur privatise l'intégralité de la plus-value à la revente (une fois la clause anti-spéculation expirée). Pour les sites stratégiques dans les centres, l'Agence du logement peut appliquer le modèle CLT : le trust conserve le terrain en propriété publique, l'occupant achète le bâtiment à prix coûtant. À la revente, la plus-value est partagée (p. ex. 25 % pour l'acheteur, 75 % pour le trust), ce qui permet à l'acheteur suivant d'acheter à nouveau à un prix abordable. Ce n'est pas un modèle locatif : l'occupant est propriétaire de son logement, mais le prix du terrain est définitivement soustrait à la spéculation.

Éprouvé : Singapour. HDB (depuis 1960) : l'État comme maître d'ouvrage et vendeur. ±77 % de la population vit dans des appartements HDB, ±90 % en tant que propriétaires. Les nouveaux appartements sont vendus 20 à 30 % sous le prix du marché, avec des subsides jusqu'à 230.000 S$ par famille. La location ne représente que ±6 % du parc. Un filet de sécurité, pas une destination. Résultat : 90,8 % de propriétaires. Vienne. Wohnfonds Wien (depuis 1984) : régie foncière urbaine qui a acquis 3,7 millions de m² pour 51.400+ logements. Modèle pour l'acquisition de terrains et les appels d'offres concurrentiels. Danemark. Landsbyggefonden : fonds national renouvelable pour la construction de logements. Une fois le prêt hypothécaire remboursé (30 à 40 ans), ⅔ de l'économie vont au fonds national. Preuve que la construction de logements publics peut s'autofinancer.

5. Airbnb et location de courte durée : réglementer, contrôler, sanctionner

Position : La location de courte durée (Airbnb, Booking.com) retire structurellement des logements du marché de l'achat. Chaque logement détenu en permanence comme investissement Airbnb est un logement qu'une famille ne peut pas acheter. À Bruxelles, on compte ±4.700-5.600 annonces Airbnb actives, dont pratiquement 0 % sont autorisées. Une étude de la VUB (prof. Verhaeghe) montre que la densité d'Airbnb à Bruxelles est significativement liée à des loyers et des prix d'achat plus élevés ; 45 % des loueurs sont des investisseurs ou des professionnels, avec 32 hôtes qui proposent 10+ appartements en même temps. Bruges compte ±950 annonces. 131 touristes pour 100 habitants. Et a gelé les nouvelles autorisations dans le centre historique. Anvers (±2.300-2.700 annonces) et Gand (±1.063) ne contrôlent guère. La recherche académique (Barron et al., 2021 ; Garcia-López et al., 2020) confirme de manière constante qu'Airbnb fait monter les prix d'achat de façon mesurable. À Barcelone, jusqu'à 7 % dans les quartiers les plus concentrés.

Ce que nous allons faire :

  • Un nombre maximal fédéral de nuitées par an pour la location de courte durée par des particuliers : 90 nuitées (sur le modèle parisien, passé de 120 à 90 en 2025). Celui qui loue davantage s'enregistre comme loueur professionnel et paie l'intégralité des impôts sur les entreprises, la TVA et les cotisations sociales. Les plateformes (Airbnb, Booking.com) sont légalement tenues de bloquer automatiquement la location une fois le maximum atteint. Comme le fait Amsterdam.
  • Enregistrement numérique obligatoire de toute location de courte durée auprès de la commune, avec un numéro d'enregistrement unique qui doit être visible sur chaque annonce. Les plateformes qui affichent des logements non enregistrés reçoivent une amende. La Local Law 18 de New York (2023) a fait s'effondrer le nombre d'annonces de ±22.000 à ±3.000 grâce à cette seule mesure.
  • Des quotas communaux dans les quartiers sous tension. Les communes confrontées à une pénurie de logements mesurable obtiennent le droit de plafonner la part de la location de courte durée par quartier. Sur le modèle de Barcelone, qui éteint l'ensemble de ses 10.101 licences touristiques d'ici novembre 2028.
  • Faire respecter les règles, pas seulement réglementer. Bruxelles n'a commencé qu'en mai 2025 à mettre physiquement sous scellés les logements de vacances illégaux. Après des années d'obligation d'autorisation sur papier, sans contrôle. HART veut que chaque ville belge de plus de 50.000 habitants dispose d'une équipe de contrôle dédiée à la location de courte durée, financée par les recettes des amendes. Amendes : minimum 10.000 € par infraction, sur le modèle parisien (50.000 à 100.000 € pour la location illégale de résidences secondaires).
  • Ancrer légalement la responsabilité des plateformes. Les plateformes qui proposent activement des logements sans numéro d'enregistrement valable deviennent coresponsables de l'infraction. Avec des amendes au niveau de la plateforme, pas seulement au niveau de l'hôte.

Éprouvé : New York. Local Law 18 (septembre 2023) : enregistrement obligatoire, présence obligatoire de l'hôte, max. 2 invités. Annonces : de ±22.000 à ±3.000 (±85 %). Location de longue durée +29 %. Amsterdam. Maximum de 30 nuitées (depuis 2019), blocage automatisé par les plateformes, amendes jusqu'à 87.000 €. Annonces -54 % (2019-2024). Barcelone. Extinction totale de l'ensemble des 10.101 licences touristiques d'ici novembre 2028, confirmée par le Tribunal constitutionnel espagnol (mars 2025). Paris. Maximum de 90 nuitées (depuis janv. 2025, abaissé de 120), obligation d'enregistrement, amendes de 50.000 à 100.000 €. Japon. Loi Minpaku (2018) : maximum de 180 nuitées, enregistrement obligatoire, partage automatisé des données avec les plateformes. Les autorités locales peuvent être plus strictes.

6. Sanctionner l'inoccupation : de Vancouver à la Belgique

Position : Chaque logement inoccupé est un logement qu'une famille ne peut pas acheter. La Belgique compte des dizaines de milliers de logements inoccupés, mais aucun instrument national efficace pour les remettre sur le marché. La Flandre a supprimé la taxe régionale sur l'inoccupation en 2010 et a délégué aux communes : 282 des 300 communes flamandes prélèvent aujourd'hui leur propre taxe sur l'inoccupation, mais les tarifs varient énormément et le contrôle est faible. À Bruxelles, on estime que 4.500 à 26.400 logements sont (partiellement) inoccupés, mais il n'existe aucun recensement fiable. Vancouver montre qu'une taxe ambitieuse sur l'inoccupation fonctionne bel et bien : l'Empty Homes Tax de 3 % de la valeur estimée du logement a fait tomber le nombre de logements inoccupés à un plancher record de 979 en 2024 (taux d'inoccupation de 0,49 %) et a rapporté au total 194 millions de dollars canadiens. Intégralement consacrés à la construction de logements abordables.

Ce que nous allons faire :

  • Instaurer une taxe fédérale sur l'inoccupation sur tous les logements vides depuis plus de 12 mois, ou qui ne sont ni occupés ni loués pour une longue durée (>6 mois). Taux : 3 % de la valeur de marché estimée par an, avec progression : 4 % après 2 ans, 5 % après 3 ans. Sur le modèle de Vancouver. Cela requiert un revenu cadastral modernisé comme base (voir position 2).
  • Mettre en place un registre national de l'inoccupation, couplé aux données de domiciliation, à la consommation des services d'utilité publique (électricité, eau) et à la distribution du courrier. Bruxelles expérimente déjà des algorithmes basés sur la consommation d'eau et d'électricité. HART veut le déployer dans toutes les Régions, avec une obligation légale de déclaration pour les entreprises d'utilité publique.
  • Réserver les recettes au fonds de garantie logement. Toutes les recettes de la taxe sur l'inoccupation vont au fonds. Lien direct entre le problème (l'inoccupation) et la solution (aides à l'achat et constructions neuves via l'Agence du logement).
  • Des exceptions pour la rénovation en cours (max. 2 ans, avec preuve de travaux), le patrimoine en procédure de réaffectation et les situations de deuil/décès (6 mois de report). Mais aucune exception pour la rétention spéculative.

Éprouvé : Vancouver. Empty Homes Tax (depuis 2017) : 3 % de la valeur estimée du logement, progressif. Inoccupation tombée à un plancher record de 979 logements (0,49 %). Recettes cumulées : 194 millions de C$, intégralement affectés à la construction de logements abordables. Colombie-Britannique. Speculation and Vacancy Tax : 2 % pour les propriétaires étrangers (→3 % à partir de 2026), 550 millions de C$ de recettes cumulées. France. Taxe sur les Logements Vacants : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % à partir de la deuxième. Durcie en 2023. Royaume-Uni. Council Tax premium jusqu'à 300 % (400 % au total) pour les logements vides depuis >10 ans (depuis avril 2021 ; durci en avril 2024 pour les logements vides depuis >1 an).

7. Inspections du logement : imposer la qualité, combattre les marchands de sommeil

Position : Le Groot Woononderzoek (2013, grande enquête flamande sur le logement) a constaté qu'environ 1 million de logements flamands présentent des défauts qui, en cas d'inspection, conduiraient probablement à une déclaration d'inadéquation ou d'inhabitabilité. Plus de 20 % des logements locatifs privés sont structurellement en dessous des normes. Les communes flamandes ont réalisé ±45.000 inspections de logements en 2024. Un doublement en cinq ans. Et ±20 % ont abouti à une déclaration d'inadéquation ou d'inhabitabilité. La Flandre instaure progressivement à partir de 2025 une attestation de conformité obligatoire pour tous les logements locatifs : d'abord les logements d'avant 1950, puis tous les logements d'ici 2030. Les sanctions pénales sont lourdes : 6 mois à 3 ans de prison et des amendes de 500 à 25.000 € pour la mise en location de biens non conformes. Tous les loyers perçus pendant la période de non-conformité peuvent être confisqués.

Mais le retard est énorme : ce n'est qu'à partir de 2030 que l'obligation couvrira l'ensemble du parc locatif. En Wallonie, un permis de location s'applique aux petits logements et aux logements collectifs, mais son champ d'application est limité. Bruxelles a réalisé en 2023 un record de 1.480 inspections. Sur un marché locatif de ±300.000 logements.

Ce que nous allons faire :

  • Accélérer le déploiement de l'attestation de conformité à 2028 pour tous les logements locatifs dans toutes les Régions. Pas seulement en Flandre. La Wallonie et Bruxelles doivent instaurer un instrument équivalent.
  • Tripler le nombre d'inspecteurs du logement, des ±250 actuels (Flandre) à 750, financés par les recettes des amendes et le fonds de garantie logement. Objectif : chaque logement locatif inspecté au moins une fois tous les 10 ans.
  • Lier un score de qualité au loyer maximal, sur le modèle néerlandais (Woningwaarderingsstelsel) : la qualité, la surface, la performance énergétique et la localisation d'un logement déterminent un score en points, qui donne un loyer maximal. Celui qui demande plus peut être sanctionné. Cela protège les locataires et incite les bailleurs à investir dans la qualité.
  • Obligation de rénovation pour les logements locatifs énergivores. Les logements belges consomment en moyenne 70 % d'énergie de plus que la moyenne européenne. HART veut que les logements locatifs avec un label PEB E ou inférieur soient obligatoirement rénovés dans les 5 ans suivant l'inspection. Avec accès à des prêts sans intérêt du fonds de garantie logement pour les bailleurs qui investissent.

Éprouvé : Flandre. Attestation de conformité obligatoire déployée par phases 2025-2030, sanctions pénales jusqu'à 3 ans de prison et confiscation des loyers. ±45.000 inspections/an (2024), ±20 % aboutissent à une déclaration d'inadéquation/inhabitabilité. Pays-Bas. Woningwaarderingsstelsel (système de points) : le score de qualité détermine le loyer maximal. La Huurcommissie (commission des loyers) peut imposer une baisse de loyer en cas de points insuffisants. Irlande. 62.085 inspections en 2024 (record), 61 % ont échoué à la première inspection. Royaume-Uni. Le Decent Homes Standard est étendu au secteur locatif privé par le Renters' Rights Act 2025.

8. Logement social : tremplin là où c'est possible, filet de sécurité là où c'est nécessaire

Position : HART ne veut pas d'un grand marché locatif social, et pour les ménages qui travaillent, le logement social est un tremplin, pas une destination. Mais une partie de la population (les personnes âgées, les personnes en situation de handicap, les personnes dont la capacité de gain est durablement limitée) ne pourra jamais acheter un logement, pour des raisons structurelles. Pour elles, le logement social n'est pas un filet de sécurité temporaire mais une solution de logement durable et digne. Pour ce groupe, l'intervention publique via des logements sociaux locatifs est la seule manière de combattre l'inégalité sociale en matière de logement. La logique du tremplin s'applique donc là où elle le peut, pour ceux qui travaillent et gagnent leur vie ; pour ceux qui ne le peuvent pas, le filet de sécurité structurel reste pleinement en place. Pour ceux qui ne peuvent temporairement pas acheter (perte d'emploi, séparation, arrivée récente en Belgique), le même principe du tremplin s'applique que pour les ménages qui travaillent.

Singapour le prouve : ±6 % seulement du parc HDB est en location, pour les plus pauvres et les plus vulnérables. Les quelque 90 % restants sont en propriété. Le modèle singapourien n'est pas transposable tel quel : Singapour a un contrôle total sur la politique foncière et un système d'épargne obligatoire (CPF) qui n'existe pas en Belgique. Mais le principe, l'État construit et vend au lieu de louer, est universellement applicable. L'État aide activement les locataires à devenir propriétaires. Via le Sitting Tenants Scheme (les locataires achètent leur logement avec une réduction) et le Fresh Start Housing Scheme (les familles avec enfants qui obtiennent une deuxième chance d'accéder à la propriété).

La Belgique est enfermée dans un système qui fait l'inverse. La liste d'attente (>300.000 ménages) dépasse le parc social existant (±303.000 logements). En Flandre, ±15.000 logements sociaux sont vides faute de rénovation. Celui qui entre dans un logement social en sort rarement. Il n'existe aucun mécanisme pour accompagner les locataires vers la propriété.

Ce que nous allons faire :

  • Deux voies côte à côte. Pour les ménages qui travaillent : logement social pendant 5 ans maximum. Après 5 ans, une évaluation : celui qui gagne suffisamment reçoit un accompagnement actif vers la propriété via l'Agence du logement (position 4) ou le marché privé, avec un soutien du fonds de garantie logement (prime de primo-acquéreur + prêt sans intérêt). Pas d'expulsion soudaine, mais un parcours clair. Pour ceux qui ne peuvent structurellement pas acheter (personnes âgées de 65 ans et plus, personnes en situation de handicap, personnes dont la capacité de gain est durablement limitée, et ménages sans revenu du travail durable), le logement social reste un filet de sécurité permanent et digne. Pas de limite dans le temps, pas de pression pour aller vers la propriété. Ce segment locatif structurel reste une mission à part entière de l'Agence du logement et des sociétés de logement.
  • Droit de premier achat pour les locataires sociaux. Celui qui a habité 5 ans dans un logement social et gagne suffisamment obtient l'option d'acheter le logement à prix coûtant. Les loyers payés comptent en partie comme apport propre. Sur le modèle singapourien (Sitting Tenants Scheme, 1994). Cela fait trois choses à la fois : le locataire constitue un patrimoine, la société de logement obtient du capital de vente pour de nouvelles constructions, et le logement devient une propriété.
  • Résorber le retard de rénovation en une législature. Les ±15.000 logements sociaux vides en Flandre et des nombres comparables en Wallonie et à Bruxelles sont rénovés dans les 5 ans. Financés par le fonds de garantie logement et des moyens européens. Et de préférence vendus aux locataires en place ou à des primo-acquéreurs, pas remis en location.
  • Transformer les sociétés de logement en accompagnateurs à l'achat. La fusion des SHM (sociétés de logement social) et des SVK (agences immobilières sociales) en sociétés de logement (woonmaatschappijen) a été réalisée. HART veut que leur mission principale évolue : non seulement louer et entretenir des logements, mais accompagner activement les locataires vers la propriété. Avec des conseils financiers, des programmes d'épargne et un lien avec l'Agence du logement.
  • Convertir progressivement les aides au loyer en aides à l'achat. Chaque euro que les pouvoirs publics dépensent en aides au loyer est un euro qui ne contribue pas à la constitution d'un patrimoine. HART veut convertir progressivement les aides au loyer pour les ménages qui travaillent en une prime unique de primo-acquéreur via le fonds de garantie logement. Pour que l'argent n'aille pas à un bailleur mais à l'apport propre de l'acheteur.

Éprouvé : Singapour. Sitting Tenants Scheme (1994) : les locataires sociaux achètent leur logement avec une réduction et un financement hypothécaire complet via le HDB. Fresh Start Housing Scheme (2016) : deuxième chance d'accéder à la propriété pour les familles avec enfants qui étaient auparavant locataires sociaux. Résultat : 6 % seulement du parc HDB est encore en location. ±90 % en propriété. Royaume-Uni. Right to Buy (1980) : les locataires sociaux achètent leur council house avec des réductions. Jusqu'en 2024, celles-ci atteignaient 136.400 £ (Londres) et 102.400 £ (hors Londres), depuis lors drastiquement réduites à 16.000-38.000 £. Depuis l'instauration, >2 millions de logements vendus. Controversé en raison d'une reconstruction insuffisante, mais le principe de la propriété a prouvé son efficacité.

Résumé : ce que HART va faire

Un budget logement à la place de la voiture de société. La Belgique subventionne les voitures à hauteur de 4,7 milliards d'euros par an, et l'accession à la propriété à hauteur de zéro. HART ouvre le budget mobilité à tous les travailleurs, limité au premier logement en propriété. Objectif : rendre la propriété accessible, pas subventionner la location. Délai : 1 à 2 ans.

Vivre dans les centres, moins cher. Le revenu cadastral a 50 ans de retard. HART le réévalue sur la base du marché et différencie le précompte immobilier : plus bas dans les centres, plus élevé en dehors, avec un déplacement de la base imposable vers la valeur du terrain (split-rate). Les propriétaires-occupants actuels hors des centres bénéficient d'une période transitoire de 10 ans ; les 65 ans et plus à faible revenu sont totalement exonérés. Délai : 1 législature.

Premier logement protégé, grande propriété découragée. RC = 0 sur le premier logement modeste. Multiplication en cas de propriété multiple (×3, ×4, ×5...). Les recettes supplémentaires vont aux aides à l'achat pour les primo-acquéreurs via le fonds de garantie logement. Délai : en même temps que la réforme du RC.

L'État construit et vend. L'Agence belge du logement construit des logements sur des terrains stratégiques et vend à prix coûtant. Pas de location. Aides à l'achat de 20.000 à 40.000 € pour les primo-acquéreurs. Clause anti-spéculation en cas de revente dans les 10 ans. Location temporaire uniquement comme tremplin (5 ans max.) avec passage à la propriété. Délai : création dans les 2 ans, premiers logements dans les 5 ans.

Réglementer Airbnb. Maximum de 90 nuitées, enregistrement obligatoire, blocage automatique par les plateformes, amendes à partir de 10.000 €. Chaque logement qui revient du marché Airbnb est un logement qu'une famille peut acheter. Délai : 1 an.

Sanctionner l'inoccupation. 3 % de la valeur de marché par an, avec progression. Registre national basé sur la consommation des services d'utilité publique. Toutes les recettes vont aux aides à l'achat via le fonds de garantie logement. Délai : 2 ans.

Imposer la qualité des logements. Attestation de conformité dans toutes les Régions d'ici 2028. Inspecteurs ×3. Le score de qualité détermine le loyer maximal. Obligation de rénovation pour les logements énergivores. Délai : 1 législature.

Logement social : deux voies. Pour les ménages qui travaillent : 5 ans maximum comme tremplin, avec droit de premier achat et aides au loyer converties en aides à l'achat. Pour ceux qui ne peuvent structurellement pas acheter (personnes âgées, personnes en situation de handicap, capacité de gain durablement limitée) : un filet de sécurité permanent et digne, sans limite dans le temps. Les sociétés de logement deviennent accompagnateurs à l'achat et gestionnaires du segment locatif structurel. Objectif : passer de 70 % à 90 % de propriétaires en une génération, avec un segment locatif public robuste pour ceux qui ne peuvent structurellement pas acheter. Délai : en continu.

La Belgique est un pays où l'on obtient plus vite une voiture de société qu'un logement à soi. Où les pouvoirs publics dépensent 4,7 milliards d'euros par an en subventions automobiles, mais zéro pour un instrument structurel qui permette aux familles qui travaillent d'acheter une maison. Où 300.000 familles sont sur une liste d'attente pour un logement social. Une liste d'attente qui ne les mène pas à la propriété mais les enferme dans la dépendance. Où l'impôt immobilier est basé sur des valeurs locatives de l'année où ABBA a gagné avec Waterloo, alors qu'un primo-acquéreur avec un seul appartement paie autant qu'un investisseur avec dix immeubles. Singapour montre la voie : l'État construit, vend à prix coûtant et fait de 91 % de la population des propriétaires. Non pas en interdisant, mais en rendant l'achat abordable. HART choisit une Belgique où chaque citoyen qui travaille peut acheter son propre logement, où les pouvoirs publics construisent et vendent aussi, où le premier logement est exonéré d'impôt et le cinquième cinq fois plus cher, où l'inoccupation et la spéculation sont sanctionnées et où le logement social est un tremplin vers la propriété. Pas un terminus. L'avenir n'est pas un pays de locataires. L'avenir est un pays de propriétaires.